日本的房价为什么崩溃「房产暴富不过黄粱一梦日本房价究竟是怎么跌下来的有何教训」

2012年7月13日，一套位于东京都南麻布，面积约410平方米的公寓标出18亿日元的售价，成为全球最贵的公寓。
如此贵的公寓说明东京依旧还是寸土寸金之地，但是这个价格相比较历史上的

2012年7月13日，一套位于东京都南麻布，面积约410平方米的公寓标出18亿日元的售价，成为全球最贵的公寓。

如此贵的公寓说明东京依旧还是寸土寸金之地，但是这个价格相比较历史上的最高峰已经大大缩水。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而来，而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。

日本的经济奇迹

从上个世纪60年代开始，日本成为战后全球经济发展速度最快的国家，这也被称为“日本奇迹”。

到了80年代初期，日本连续赶超意大利、法国、英国以及德国，一举成为亚洲第一经济强国以及仅次于美国的世界第二大经济强国，并取代美国成为世界上最大的债权国。

可以说，日本经济进入了耀眼和炫目的鼎盛时期，但是在这空前繁荣的背后，一场危机正在悄悄的酝酿当中。

“广场协议”

在日本经济高速发展的同时，美国此时陷入了巨大的通货膨胀的压力之中，为了缓解通胀，美联储开始大幅加息，美元的汇率一度上涨了50%以上，甚至达到60%，但是这也导致了一个很严重的问题：那就是美元过强，使得美国对外的贸易逆差不断上涨。

那么为了改变此时的不利局面，美国便把跟随自己的“小老弟”们都叫到了一起：美国、英国、法国、德国、日本一起签订了一份“广场协议”，大家一致同意帮助美国让美元对自己国家的货币贬值，以缓解美国大幅度贸易逆差的局面。

除了由于政治原因，不得不帮助美国以外，这些国家也都认为这是对自己“只赚不赔”的买卖，特别是对于当时世界第二大经济体的日本来说，日本企业此时正在雄心勃勃地走向世界，日元升值对这些资本而言实在算得上是一件好事。

但是日本忘记了一个事实就是：自己是美国最大的债权国，美国不可能不借此给日本设下“圈套”，果不其然，在“广场协议”签订之后不久，日元的升值幅度最大，三年内升值了85%以上，与此同时，日本的经济已经埋下了泡沫炸弹。

疯狂的“泡沫”时代

日元的不断升值，使得外需开始变弱，于是日本政府开始全力促进内需，以拉动经济发展。

1986年到1987年仅仅一年，日本央行便连降5次利息，降息使得大量的钱涌入到经济中，其中大部分更是流入了股市以及房地产市场，资本的逐利性以及人性的贪婪使得日本民众们开始纷纷买股买房。

在民众的狂热推动之下，股价疯狂上涨，地价更是暴涨，但是当时日本的城镇化率已经十分之高，房地产发展的空间十分有限。于是，在这种背景下，一个巨大的泡沫正在浮现。

面对这种表面的繁荣，所有人都失去了理智，大家几乎都在疯狂炒股、炒房，为了追逐高额利润，房地产成为了日本各大银行的最佳贷款项目，有些银行甚至发放无抵押的信用贷款。

为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司以及投资公司等非银行机构也不顾政策的限制，直接或者间接向房地产贷款。

与此同时，国际热钱也不断涌入日本市场，国际资本的流入，进一步加大了日元升值的压力，更进一步推动了股价与房价的上涨，反过来股价与房价的高价又吸引了更多的国际资本，这种恶性循环使得泡沫越吹越大，特别是1987年之后，进入了所谓的“超泡沫时代”，当中发生的许多事情，至今令人生畏。

比如当时有一个著名的说法就是一个东京的地价可以买下一整个美国，日本皇室的土地可以买下整个纽约，实际上这个说法并不夸张，因为到1987年底，日本全国土地的时价总额为1673万亿元，是国土面积为日本26倍的美国全国土地时价总额的2.9倍。

还有专门的讽刺画来讽刺当时的局面，有一幅画是这样的：日本外海因为火山爆发新增加了一个小岛，日本政府派人前往勘探，却发现无数房地产商已经在此处打得不可开交。

“泡沫”破裂

终于到了90年代，日本政府开始意识到房地产泡沫的可怕，新一届日本银行总裁三重野康上任，对商业银行不断施加压力，要求停止对房地产企业及股票投机者贷款，政府也开始对全国的房价实施综合政策，设立了地价税。一些系列举措直接刺破了这个巨大的泡沫。

但是这个时候已经为时太晚，这些举措甚至在泡沫破碎以后加大了房地产下跌的幅度，进一步损害了日本经济。

为了生存，企业开始售卖资产、抛售房产；被裁掉的员工因无力还贷，开始弃供，银行大量坏账；大量房产弃给了银行，银行开始拍卖房产；日本家庭的资产开始急剧缩水，当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，跌到现在还未回血……

那么一直到今天，这种影响还在持续，这30年，日本的经济可以说都是萎靡不振，政治影响力也在不断下降，日本的超级大国梦破灭。

中国房市不会重蹈日本覆辙

那么每当中国的一些城市房价快速上涨时，“中国泡沫经济崩溃论”便会被一些人大肆互吹，将中国房地产与泡沫破裂前的日本经济相提并论的说法屡见不鲜。

但是中日两国的国情还是存在着很大差异的。

首先，两国发展的阶段不同，日本经济泡沫破裂时，经济成长已经缺乏潜力，中国经济依旧有很大的潜力可挖。

其次，中日经济体制不同。日本是资本主义国家的自由主义经济体制，而中国则是社会主义市场经济体制，政府在其中起到了宏观调控的作用。

再次，中国地大物博。中国的城镇化仍在高速发展之中，住宅需求强劲，且中国地区发展差异明显，迅速上涨的房价一般只出现在部分一、二线城市中。

写在最后

不管怎么说，中国仍然可以借鉴日本经验，吸取日本教训，避免走上泡沫经济破裂以及经济长期低迷的老路。

参考资料：

三爷.日本房地产泡沫崩盘启示录.[J]投资与理财,2021(11).

张子宇、叶佩君.日本房价启示录.[J]时代风采,2012(06)：26-27.

作者：乔木

为什么日本会在90年代发生房价暴跌65%？

日本当初的房价的确是断崖式下降的，我认为有当初政府没有严格控制好房价的增幅范围有关，也与人们当初没有判断好局势盲目跟风投资房地产有关。所以导致了最后房地产的崩盘，而也导致很多人因此生活有了巨大的改变。当初日本的房价快速生长是从美国和日本签订了协议开始的，从此之后日元就开始升值。

也正是因此带动了日本的很多行业经济发展，尤其是房地产行业。房价开始疯狂上涨，甚至超过了美国。但是当时的日本经济发展情况其实是不如美国的，但房价却远远超出了美国。我认为其实这就是不正常现象的开端，房价的飙升没有得到控制，并且往不好的现象发展。

我认为对于日本人来说，在其他行业还没有发展的特别完善的时候就让房价快速飙升，很容易造成房地产的崩盘。不仅是日本，哪个国家都是一样的。房子是民需，大家的经济还没有发展起来，房价却这么高，到最后没有人买不照样是砸到自己手里了吗。所以说政府当初就应该控制好房价的涨幅节奏，到最后即便想控制了，但是房地产行业也崩盘了。

而当初房地产行业的人明显也是不理智的，房地产在当时的确是一口肥肉，人人都想上去咬一口。但是呢？最终还是没有认清其中的本质。究竟是肥肉还是表面亮丽实则普通的障眼法，人们也只有到最后崩盘的时候才发现。所以说对于房子这种东西还是要理智。

日本85年房价暴跌后，普通人的生活受到了怎样的影响？

1985年宣布的《广岛协议》可以说是无数日本人民心中的痛，刚开始的时候大家以为这是天上掉馅饼的好事，后来在房价暴跌引起的一系列事件发生后，他们才领悟到这不是馅饼，而是一颗定时炸弹。今天我带大家从四个角度来观察房价暴跌后日本普通人的生活的改变。

自从日本政府宣布《广岛协议》之后，日币持续升值，渐渐升到了比之前高很多的地步。日币升值之后，普通人一下子变得有钱，有钱人变得更加有钱。随之而来的就是物价的上涨，日本房地产价格的持续上涨，看到房子价格越来越高的时候，无数富豪和白领选择贷款购买大批房屋和土地，他们想要从中谋取更多利益。但是随之而来的不是数之不尽的利益，而是这种泡沫经济的迅速崩塌以及房价的迅速暴跌。面对这种情况，背负着大批贷款的人迅速抛售房子，抛售之后贫穷的人还是买不起，产生了供不应求的结果。这种局面提高了抛售房子的人的数量以及使得房价的持续降低。

 在日元升值，房价增高的时候，很多普通人为了赚钱，贷款购买了很多房产。在泡沫经济崩塌，房价疯了一般降低之后，大家背负贷款不变，但是手里的房产却贬值了，直造成了无数普通人一下子从“正资产”变成“负资产”，钱都被套在房子上了，自己却要面对大额的贷款。在这种情况下，很多人为了不连累自己的老婆或者(老公)和自己一起背负贷款而选择了离婚，那两年里离婚率比起之前有了显著的提升。

 日元刚开始升值的时候，很多人还不敢做什么，等到看到一批人买下了美国很多大公司之后，看到东京房价的疯涨之后，无数人把钱放在了房地产以及股市上，他们坚定的以为自己可以赚钱。然而等到房价暴跌之后，很多人因为不敢面对自己的损失或者是不想面对自己的破产而自杀。房价暴跌那一年，无数投资者选择跳楼自杀，那一年的自杀率也是数年来最高的。

 房价暴跌之后，随之而来的就是各大房产公司的倒闭以及房产生意的衰败。当时房地产是日本发展最好行业，无数人从事这一职业，房地产行业无数公司倒闭之后，社会上的失业人口暴增，很多人都找不到工作。

以上四条就是日本当年房价暴跌之后普通人受到的影响，很多日本人在前几年的时候才开始慢慢从那场风波中缓和过来。综合来说，泡沫经济带来的危害是巨大的，当年房价暴跌给普通人带来的影响是不可磨灭的。