100万如何投资(专业投资理财平台)
作者:你好_河马来源:雪球假设我们融资了100万，那么投资房产和股票会有什么效果呢？1.房地产案例:富爸爸现金流游戏202经典案例(人民币折算)总价500万，首付100万，贷款400万，假设贷
作者:你好_河马
来源:雪球
假设我们融资了100万，那么投资房产和股票会有什么效果呢？
1.房地产案例:富爸爸现金流游戏202经典案例(人民币折算)
总价500万，首付100万，贷款400万，假设贷款利率5%。
每年支付的利息是4000000*5%=200000。
年净现金流量为40000*12=480000。
年租金收入= 20万+48万= 68万
资产回报率= 680000/500000 * 100% = 13.6%(利差13.6%-5%=8.6%)
现金回报率= 480000/100000 * 100% = 48%
20%的首付，8.6%的利差，可以创造48%的现金回报。
五年后:房产估值翻倍，现金回报率200%，资本收益率400%，总回报率800%。
第二，股票案例
假设10PE买招行100万，五年后复合净利润增长15%。
如果PE不变，收益率15%，用杠杆把收益率提高到20%。
五年后:股票估值翻倍20PE，总回报率300%。
第三，两者的比较
1.现金流量比较
100万投资房产，创造48万现金流。(即使收益率20%，也有20万现金流)
投资100万股，创造20万现金流。(再投资，实际消费最高10万)
不同的是，房产的现金流可以花，股票的现金流却要部分再投资。为什么？
房产撬动了400万贷款的OPM，如果价值翻倍就是400万，400%的资本收益就不用靠复利了。
只是股票本金和小规模杠杆。如果是翻倍，也就100万，资本收益100%。只有通过再投资，靠复利来提高收益率。
结论:房地产>:& gt股票，效果大概是2-4倍。
2.资本收益比较
房地产>:& gt股票，效果4倍左右。
3.总财富的比较
房地产>:股票，效果2倍左右。再次，效果4倍。
4.主动比较
房地产主动出击，可以通过改造、装修、折旧、涨价、再融资等手段，增加租金，减少税收，回收成本，提高现金收益率。买的时候收益率只有6%，转型后可能10%。
被动股，是否能提高利润，只能靠企业管理层的人品、能力、意愿，或者牛市。
因此，富爸爸给资产的排序非常正确：创业>房地产>纸资产。而西格尔教授的图表和理论，就是哄骗小朋友了。
