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楼市中的“城南”是指铁路以南、黄金海岸大道以北的区域。曾经包容着冯家江，现在这条河已经美到可以独立了。从居住角度看，城南极好:背靠华侨港银滩，背靠繁华市区；西关岭毗邻海

楼市中的“城南”是指铁路以南、黄金海岸大道以北的区域。曾经包容着冯家江，现在这条河已经美到可以独立了。

从居住角度看，城南极好:背靠华侨港银滩，背靠繁华市区；西关岭毗邻海天，东临青城风光。

最后一个可能很多人都不熟悉:城南东面是鲤鱼堤水库，是北海的生态绿心，对这个城市的燃气质量意义重大空。

正因为如此优越的区位价值，城南吸引了大量异地购房者。这里的外地业主是北海最密集的；这里的越冬“候鸟”如此之多，北海其他地区望尘莫及。

几年前，城南是普通话(外地人)和合浦话(本地村民)的天下。但是现在标准的北海话越来越好听了。意味着来自市区的购房者越来越多，也意味着城南的这个区域已经告别了土气的风格，当地人开始全面容纳。

然而，纯粹从房地产开发的角度来看，城南交出的答卷并不完美。其中，最让人失望的是城市设施不够或者速度慢。

城南先天不足

北海曾经有一条湖海运河。在当地人眼里，运河就是一个偏僻的农村。到银滩(原名“白虎头”)路途遥远。

所以规划北海铁路的时候，线路就在运河南边不远的地方。可能当时人们认为北海市的发展很难跨越铁路。

1992年，北海在“大西南出海通道”的旗帜下迎来了第一次大开发，形势大变。铁路以南的大部分地区已经发展成为几个经济开发区，如海印工业园、桂洲开发区、乡镇企业城、现代工业城、华侨投资开发区等。

这些公园一个接一个，城市规划只能围绕它们进行。所以早期城南是“公园规划包”，不是“城市规划包”。如果你不太明白这个，你看看现在的经济开发区(工业园区)。

到了1994年，中央宏观调控收紧银根，导致城南的这些半拉子公园一地鸡毛。资金链断裂导致大量诉讼，判决结果是原园区被拆分成708块。为了盘活，多次改变和调整土地用途。比如贵州开发区最后变成了桂兴小区；万达广场周边曾经是海印工业园区；原来的现代工业城和乡镇企业城，变成了新世纪大道以南的大型居住区。

从“公园”被动变成“市区”，城南的配套只能是先天不足。

房地产开发

城南的房地产开发一般是由西向东发展。

2010年以前，城南的房地产开发主要集中在四川路以西(桂兴小区及其周边)和黄金海岸大道中段(万全城一区及其周边)，开发规模不大。

2010年后，城南迎来了大规模的房地产开发。新世纪大道南侧，四川路-广东路-湘潭路之间，一大批建筑拔地而起。

2019年以来，城南房地产开发重点转移到长沙路(吾悦及周边)。此外，姜维公园(万泉城二区区域)和西藏路以西(恒大对面)也有不少楼盘。

一般来说，城南的房地产开发是由西向东，由北向南推进的。

城南已经完成了大规模的房地产开发。现在到处都是已经被别人占了的小区，待售的楼盘变得非常分散(上图红色方块表示有楼盘)。

不仅缺乏在售楼盘，未开发的土地空也大幅减少(上图灰色地块表示土地空，或者未来可能是房地产开发的厂房，且主要集中在万达和吾悦之间)。

未来城南会有大规模的房地产项目吗？

理论上是有的。因为城南还有很多村落(如烟墩塘村、吴亮村、姜维村、西同村、赤江村等).理论上可以全部用于棚户区改造(拆迁开发)——但是这些困难会非常大。

所以，如果用急调——城南的楼盘，现在一个卖完了。

那么，如果开发商有足够的资金支持，是否可以放慢节奏，等到身边没有楼盘的时候再提价出售呢？

想法很美好，但现实很骨感。因为城南接下来卖的不是楼盘，而是配套设施。

城南德配套

城南的配套不仅少，而且运行飘忽不定。

比如市区有两个传统公园:中山公园和常青公园。在城南，没有。曾经有一个海印公园的规划(大约和长青公园一样大)，但后来它的一半被砍掉了，用来建一个万达广场。剩下的一半建了一个“海斯特广场公园”，已经建了好几年了，还没完工。

当初是不是应该保留公园的规划？

这很简单——要不是切掉一半建万达，城南连个找大型商场的地方都没有。当时似乎没有在城南预留商业中心的计划。从公园到市区，城市规划很被动。

说到这里，万达置地似乎可以理解。然而，飘忽不定的故事来了:万达建成开业没多久，不远处一片更大的商业用地拔地而起，一座名为吾悦广场的购物中心拔地而起。

所以城南配套不足是真的。说城南没有地方，一半对一半错。反正就是混日子。

雾的结果就是城南的配套规划一头雾水。

这是城南及其周边地区的公立中小学分布情况。

好像学校不少，但是中间有一个很大的空。空出了这一堆，现在小区里人挤人。不用说，这是早期教育规划的失误。

目前城南只有两所直属学校(市外国语实验学校和西北师范大学附属北海高级中学)，但他们目前的招生模式是全市电脑抽签。

城南学校分布不合理是肯定的。但城南仍以外地人买房和候鸟越冬为主。对教育的需求并不强烈，学校的分布也能承受。但随着本地购房和本地入住比例的增加，城南的教育矛盾预计会比较突出。

官方应该也意识到，天赐地区有一段时间的“银海区三小”计划，但后来就没了消息。延期还是取消？未知。

城南的商场分布也差不多:看似很多，实际是分布分散。

首先，城南小区的入住率和入住规模难以支撑周边市场；

其次，成熟的老牌市场(如桂兴市场)虹吸效应非常突出，会直接导致小市场难以周边新市场；

况且个别市场只是暂时的，以后也不一定存在。比如杭州路市场，那是天赐皇家园林的土地，以后要拆了。开发商说拆迁后会建一个高端市场——但高端市场能不能在城南生存下去还是个问号。

所以上图黑色字体的行情是无法预测的。

所以在城南买房，不仅要看市场，更要看他们的活力。

这是浙江路和长沙路交叉口的大江埠足球公园。

城南有很多关于公园的故事。比如原规划的海印公园，现在缩减一半为海斯广场公园；几年前，这里有一个兰花公园的规划，后来它成为融创迎海蓝雨社区。然而，大江埠公园被添加到迎海蓝雨北部，但最终结果是一个足球公园。

城南有冯家江国家湿地公园，超级大。但它是“湿地公园”，不是供居民休闲活动的。银滩大道(浙江路-广东路)中间有一个姜维公园，但路中间是林带公园，首先满足城市绿化的需要。

未来有没有完美的方法？

是的。不过估计还是以林带公园为主，就像西藏路运动休闲公园一样:在道路绿化带上增加一些活动设施。

毫无疑问——城南对城市设施的需求会越来越强烈。虽然在城南买房依然是房价优先，但配套因素会逐渐受到重视。若干年后，城南的二手房可能会超过一手房，因为二手房的位置和周边的配套更有吸引力。

城南的在售楼盘

城南待售的房地产

与去年相比，城南在售楼盘变化不大:

(1)在售产品大多是小盘，卖点大多不突出。正因为如此，从去年开始，城南的大部分房产销售非常缓慢。

(2)只增加了一道小菜(金石情海)；

(3)城南不断带低价的吾悦华府、大都锦城，现在只卖最后一两栋；

(4)坚持低价的碧海华府、赣昆国际城悄然清盘。拒绝降价的嘉盛杜明和天赐御园销售缓慢。

目前城南的房间空已经不小了。上图中的楼盘大多有丰富的可售房源。但今年在城南买房，不能只关注房价、户型、小区环境，还要尽量留出更多关注楼盘的周边配套。达不到买房目的的房子不是好房子。