一线城市炒房客开始抛售多余房产 二手房未来走势分析
当房产税信号越来越清晰的时候，有些人坐不住了。最近上海很多套房持有者都在操作“换仓”，优化自己的房产配置。过去上海已经实施房产税试点十年，但根据相关办法，试点前对存量房
当房产税信号越来越清晰的时候，有些人坐不住了。
最近上海很多套房持有者都在操作“换仓”，优化自己的房产配置。过去上海已经实施房产税试点十年，但根据相关办法，试点前对存量房持有人并没有太大影响。“这一次，逻辑可能会发生变化。”当地一位投资者说。
日前，华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长康佳在接受媒体采访时提到，深圳、海南、浙江等地可以加入试点范围进行“实实在在”的改革，无需等待漫长的房地产税立法过程。
房产税讨论多年，被视为房地产调控长效机制的最后一枚“核武器”。随着今年以来空之前严厉的楼市调控措施在多地祭出，市场人士越来越确信房产税渐行渐近。
因此，一批敏感的市场投资者和投机者开始行动，逐渐抛售过剩的房屋。根据Lianjia.com的数据，一线城市中，近三个月北京二手房挂牌量增加一万多套，近一个月广州二手房挂牌量增加八千多套。
仓库变更操作
“最近有一些持有多套房的业主，原来把房子租给了我们这边。现在他们不得不提前解约，宁愿支付违约金。据他们说，他们现在着急卖房子。”一家市场份额较大的房屋租赁机构内部人士告诉第一财经。
“现在这群人已经不多了。他们手里握着10多套房子。他们现在要做的就是‘改变立场’。”熟悉上海楼市的本地投资者黄伟告诉记者，他身边确实发生过这种案例，他本人也在这一轮调控政策出台前卖掉了自己投资的两套新房。结果上海8月初实行“三价低”新政后，二手房价格进入下行通道，黄伟认为自己操作及时。
据黄伟介绍，2011年购买前，上海多套房持有者多为商人、当地拆迁户或港台投资者。现在，他们的策略主要是重新配置手头的资产。
“有些人会把钱投入不同城市的房产，‘鸡蛋不装在一个篮子里’；有人卖10套房子，换两套上海的核心资产，所以豪宅市场保持稳定。”他说。
在业内人士看来，多套房持有者此时选择卖房或转让头寸，是基于房产税消息的影响。最近中国房地产报报道:种种信号表明，房地产税真的快了。随着国家积极推进房地产税立法和改革，积极设立试点城市，房地产税推广只是时间问题。这意味着房产税试点城市将从上海、重庆进一步扩大。
早在2011年1月31日，上海就发布了上海版的新“国八条”房地产调控政策实施细则。也是几乎在同一时间，上海市政府发布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点暂行办法》的通知，距离个人住房征收房产税正式试点已经过去十年。
值得注意的是，上海版房产税试点，其征收对象为“本市本地居民新购第二套及以上住房和非本市本地居民新购住房”，即只征收增量税，过去的存量不征税。所以在过去，对于2011年之前已经持有多套上海房产的业主来说，并没有太大的影响。
“对于2011年之前持有的房产，过去没有持有成本，但未来征税的逻辑可能会改变。而且早期买上海房产的人，现在资产增值已经足够了，现在是大家都能接受的高价。”黄伟说。
不过，中原地产分析师陆文熙认为，上海二手房市场会相对稳定，房产税的预期影响不会那么快出来。“不会出现大规模抛售。这几年上海炒房团越来越少，大多数人买房都是为了中长期持有。”陆文熙告诉《第一财经日报》。
广北二手房挂牌量激增
上海二手房挂牌价确实在跌。
“主要是政策原因，7月份调控政策出台后下调了。现在按照审核价，比原来市场价低10%左右。”鲁对说:这部分业主的动向并没有对上海二手房市场产生太大的作用力。
房源数量也在下降。今年9月，上海二手房网签约9800套，比8月的约1.8万套下降约四成。
"上海链家研究院首席分析师杨对第一财经表示，近期上海二手房挂牌量略有下降，挂牌量减少，市场降温。主要原因是“验价”和“三价低”新政的出台对市场产生了作用，上海二手房交易量达到了近年来的底部水平。
“在我负责的区域，大概有一半的房子降价了，着急的业主大多在想办法‘买新房’，置换新房。看房人如果能全款买房，马上就能拿到10万元空左右的议价。”一位房产中介告诉记者。
因此，上海二手房市场目前面临着成交量减少、价格下跌、挂牌量减少的特殊情况，这反映了二手房的流动性降低。
同样是一线城市，上海的房源量略有下降，而北京和广州的房源量激增。
Lianjia.com数据显示，截至10月19日，在京挂牌二手房8.94万套。之前的6-8月，连锁店的挂牌数据分别为7.66万套、7.81万套、8.26万套。也就是说，在三个多月的时间里，北京二手房挂牌量增加了一万多套。
在广州，9月1日链家挂牌二手房8.3万套，10月19日9.13万套，同比增加8000多套。10月份，二线城市佛山的二手房挂牌量也首次突破7万套，比两个多月前多了5000多套。
“炒房致富”的时代即将结束
房产税的话题正受到像黄伟这样的多套房持有者的密切关注。
今年以来，中央在重要会议上多次提到“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。今年5月11日，官网财政部发布消息称，财政部、全国人大常委会预算工作委员会、住房和城乡建设部、国家税务总局在北京召开房产税改革试点工作座谈会，听取部分市政府领导和部分专家学者对房产税改革试点工作的意见。
有专家表示，开征房地产税将有效缩小居民财产差距，调节房地产市场住房供应。另一方面，可以帮助地方政府摆脱土地财政依赖。
中国指数研究院指数部副研究总监陈文静认为，过去全国只有沪渝试点房产税，试点较少，整体效果不明显，缺乏全国推广经验。
“所以我认为未来新的房产税政策对多套房持有者影响较大，对拥有自有住房的普通人影响不大。”黄伟说。
中国政法大学财税法研究中心主任石在接受媒体采访时表示，从征税范围和税率上来说，会有一个比较大的免税区，所以老百姓不用交税。
华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长康佳认为，一般来说，三四线城市不会进入“首批”第一的位置。
陈文静认为，预计一些核心城市将有很大概率率先试点。一方面，这些城市普遍面临住房问题，房价相对较高，迫切需要推进住房保障体系建设。房地产税将有助于增加二手房和租赁房市场的流动性，促进资源的合理配置。另一方面，这些城市目前正在或逐步进入房地产存量市场，房地产税可以作为地方税收的重要补充。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产税的立法、改革和试点都是基于调节高收入的目标。房地产税将与其他政策一起形成组合拳，真正为当前开放的共同富裕探索之路保驾护航。目前所有房地产的参与者需要注意的是，“炒房致富”的想法是不可行的，也是不可靠的，更是不可或缺的。后续家庭的可支配收入也要更多的投入到实体经济中，痴迷于炒房会面临很大的风险。
