物业扎堆上市，一个新时代来了？

Canva的照片可以绘制。如果说几年前物业对日常生活的影响，人们的感受可能并不明显，但居民与物业发生冲突的案例会很多。但是在疫情期间，很多物业在疫情的防控和管理中表现出了

Canva的照片可以绘制。

如果说几年前物业对日常生活的影响，人们的感受可能并不明显，但居民与物业发生冲突的案例会很多。但是在疫情期间，很多物业在疫情的防控和管理中表现出了自己的作用，让很多居民看到了物业的重要性。

近日，恒大地产以60多天的速度再次刷新物业公司上市速度，将于12月2日登陆港股。在恒大之前，就有不少国内知名的地产商将旗下物业分拆上市，如世茂、华润、融创、越秀等。

列出的是什么样的分割房产？

具体来看，目前“碧湾恒荣”的四家地产头部公司中，万科物业尚未上市，其他三家要么已经上市，要么正在上市的路上。比如11月8日，华润万象生活通过了HKEx的上市听证会，11月19日，融创服务正式上市，恒大地产也即将上市。

不难看出，在拆分房产上市这件事上，多家知名地产商表现出了高度的统一。另外，这些房企的急于求成有着高度的统一性，从上市速度就能看出来。从提交招股书到通过听证会，融创用了81天，世茂用了104天，华润用了74天，恒大缩短到47天。

这种高度统一的背后，自然有一些共同的原因。

首先，“减债”成为多家房企关注的焦点。三条红线的出台改变了房地产行业的规则，拆分房源成为房企逃离红线的手段之一。

比如，根据恒大2019年年报，其中一条红线的净负债率为100%，而恒大的净负债率高达159%。融创、绿地、R&F等。也在踩红线。恒大地产分拆上市，净负债率将下降19%。

其次，在目前的房地产市场上，存量房和增量房同等重要。对于一二线城市来说，存量房占比已经超过增量房，需要配套服务设施和物业设施升级。这在一定程度上促使了原本属于附属板块的物业服务站出来接手。

也就是说，未来物业服务将成为房企新的增长点和新的吸引力，而随着社会人口老龄化，未来人们对改善型房屋的需求将更高，这也要求开发商提供更专业的配套物业服务，加快房企从开发商向服务商的转型。

房产已经成为市场热点

当然，冲击市场的不仅仅是房企的拆分物业，一些专业化的物业服务企业也在做得很多。

据不完全统计，今年至少有10家物业管理企业在资本市场注册，如兴业物业联合、建业新生活、郑融服务、世贸服务等。此外，据中信证券预测，2020年第四季度物业管理公司IPO融资规模将远远超过2020年前三季度的总和。

另外，从市值和市盈率也可以看出市场对物业管理企业的偏好。

克而瑞的数据显示，截至9月30日，30个上市物业总市值为4307亿元，其中碧桂园服务从上市时的250亿港元，经过两年多的时间，涨到今天的1000多亿港元。此外，碧桂园服务市盈率高达57.61倍，是母公司碧桂园的4.85倍。

碧桂园服务不是个例，而是普遍现象——物业管理公司比房地产企业的母公司更吃香。物业管理企业之所以能获得市场认可，主要有三个原因。

第一，物业管理企业的轻资产模式抗风险能力更高。物业管理企业的主要职能是提供服务。除了必要的设施和人员，他们不必投入太多的成本，而且还具有高度的灵活性。他们可以根据不同的情况灵活应对不同的突发事件。

其次，服务业的重要性凸显。因为人们对美好生活的向往，带动了很多服务行业的兴起，所以各个平台都在想尽办法提升自己的服务水平，让消费者享受更便捷的生活。物业管理企业涉及生活的方方面面，能够在更贴近消费者生活的层面上提供高质量的服务。

再次，物业管理行业可以算是一个新兴行业，还有很大的想象空间空。近年来，人们逐渐认识到物业管理的重要性，人们的再认识意味着物业管理行业已经引起了消费者的关注，也将释放更多的需求，进一步拓展整个行业的想象空间空。

行业马太效应难以避免

市场的认可，消费者的关注，巨大的想象空间空。当这些要素放在一起，物业管理行业自然会成为一个新的热门行业，吸引众多消费者进入其中。

但是，随着进入者的增加，整个物业管理行业在竞争中的两极分化现象也非常明显。

先说营收。【/S2/】2020年上半年，碧桂园服务收入达62.7亿元，有望成为首家年营收突破100亿元的上市物业公司，远超13.3亿元的行业平均水平。然而，郑融服务、滨江服务等物业管理企业上半年的收入甚至低于5亿元。

再来看市值。截至11月30日收盘，碧桂园服务市值1197.57亿港元，雅生活服务市值435.33亿港元，保利地产市值312.36亿港元，彩生活市值54.41亿港元，兴业IOT市值仅5亿港元。

此外，在营收增速、毛利率等方面。，这是一个非常明显的情况——极端两极分化。

这当然是因为名气更大、资质更老的物业管理公司可以获得消费者更多的信任，让企业吸收更多的资源，进一步促进自身业绩的发展。另一方面，行业内的小企业，无论是在消费层面，还是在资本市场层面，都很难好起来。

而且随着更多的房企拆分物业上市，背后有了更雄厚的资源和资金，从一开始就能给物业管理公司很好的支持和帮助。这也加剧了行业内的马太现象，最终使得这些头部企业占据了更多的市场份额。

大地产时代来临

虽然行业内的马太效应会进一步加剧，但也会从一个层面提升行业的整体水平。小型物业管理企业在服务水平和技术能力上与大型物业管理企业有一定距离，难以为消费者提供更好的物业服务。

但头部的物业管理企业有充分的技术支持和能力保障，让消费者感受到更好的服务。而且，随着社会的不断发展，更贴近生活场景的高品质物业管理服务也将成为未来家居生活的必需品。

一个社区就是居民居住的社区，包含很多场景，比如教育、餐饮、休闲、社交等。，而这些场景也会有巨大的商业潜力，这也是阿里和美团不断抢占本地化生活的原因，因为可以释放的潜力是巨大的。

而且，随着数字化管理和智能化服务的不断推进，物业管理企业不仅可以提供服务，还可以对接更大的需求，整合消费者的多元需求，在一个社区内尽可能完善需求，连接供需关系，创造更多价值。

换句话说，大物业将是未来社区生活的重点，也是物业管理企业未来努力的重点。该大型物业不仅为居民服务，还包括教育、旅游、商业和休闲等多元化服务。由点到面，帮助物业管理企业进一步拓展边界，构建社区居住生态，从而释放更大的商业潜力。

文/刘匡微信官方账号，ID:Liu quan 110[/S2/]