同一小区多层和高层哪个更保值？

前二十年住高层，后二十年住多层，因为二十后高层基础措施都该维护了，尤其是电梯都该换了，麻烦不继。有些小区不仅有高层，还有多层。如从保值和投资增值角度去选，应该选择哪种？
我是

有些小区不仅有高层，还有多层。如从保值和投资增值角度去选，应该选择哪种？

我是「房微言」，多层更具保值增值优势，建议选择多层。

从稀缺性和居住舒性两个大层面分析，多层比高层更有保值增值潜力。

1.多层成为稀缺产品。

以柳州为例，在售楼盘有140个左石，但有多层产品在售的不超过5个。

高层变多，多层变少，主要原因在于：

⑴ 地方政府从“集约节约使用土地”和“提高财政收入”的角度设置了高容积率的土地转让前提条件。

⑵ 开发商以高价竞得土地后，为降低单方土地成本，必定会将容积率用到尽。如按容积率能建10万㎡，开发商一定不止建9.9万㎡。

2.多层的空间居住舒适性更高。

⑴ 多层通常为一梯两户，甚至一梯一户，同层户数少，互干扰度低。

⑵ 由于户数少，多层平面可做到双宽面采光和南北对流效果，室内通风采光好。

⑶ 不带电梯多层没有电梯管井、电梯大堂、楼层电梯间等等公摊，实用率通常可达90%左右，而电梯高层的实用率通常只有75%-80%。同样建筑面积，多层显得更宽敞舒适。

俗话说“物以稀为贵”。多层目前越来越稀缺，再加上空间舒适性比电梯高层高，从这两个大层面看，多层比电梯高层更具保值增值潜力。

若具体到某个小区，多层是否一定比高层保值增值？需结合买入成本、楼层情况等等因素去分析。

1.如多层买入成本比较高，那么增值空间就相对小，甚至低于高层的增速。

以柳州市金×庭这小区为例，该小区规划有多层、小高层和高层三种类型产品。

该小区在2011年底开盘，首推高房和小高层，当时入市均价在5500元/㎡左右。时隔一年，即2012年底不带电梯多层房源推出，均价6500元/㎡左右。

目到该小区多层和高层挂牌价均在1万—1.1万元/㎡之间，不带电梯多层增值率约为54%-69%；而电梯高层增值率81%-100%。由于高层比多层早推一年，一年持有成本按7%粗算，电梯高层房源的实际增值率在还是比多层高。

可见，购买成本对保值增值有很大影响。

2.如买入的是多层不带电梯的5楼或以上房源，那么增值空间通常会低于电梯高层房源。

不带电梯的多层和带电梯高层比较，1至4楼是多层占上风，但从5楼开始，多层就处于劣势了。

同样以柳州市的二手房市场为例，如果带电梯高层楼宇中5-7楼在某一周期内可增值50%，那不带电梯的多层5楼或以上房源的增值率大约在30%左右甚至更低。

因而，楼层也是影响多层房源保值增值重要因素。

只要购买时加以注意，避开主要影响因素，多层比电梯高层更易买现增保值。

1.如楼盘目标客户定位是刚需型，多层是不带电梯的：

⑴ 首选3楼，其次是2和4楼。

这些楼层高度恰到好处，既拥有良好的采光通风效果，又不用爬得气喘喘，市场接受度高，后续保值增值高。

⑵ 首选三房，面积控制在区间的最低档。

例如三房建筑面积在90-120㎡，选90㎡即可，因为不带电梯多层实用率高，按90%的实用率计，建筑90㎡=套内面积81㎡，是比较实用的三房了。总价低，单价增值率更高。

2.如楼盘目标客户定位是改善型，多层是带电梯大面积户型：

⑴ 勿选非品牌小区。

带电梯多层洋房的价格通常高出电梯高层50%左右，例如柳州恒×华府，电梯高层均价1.2-1.3万元/㎡，而电梯多层洋房均价在1.8-1.9万元/㎡。

单价高且面积大，总价也高，若没有品牌小区支撑，很难有接盘者。要实现保值和高增值，小区品牌非常重要。

⑵ 勿选物业服务水准低小区。

物业水平的高低与房子增值保值率息息相关，尤其别墅、多层洋房的保值增值更依赖优质物业服务水平。

很多小区有一定的知名度，但物业服务水平却不怎么样，因而除了要重视小区的品牌度，也要关注小区的物业服务水平。

综上

多层具有稀缺性和较好的舒适性，只要在楼层、小区品牌等方面的选择没有失误，多层的保值增值率高于电梯高层。

最后

调控之下，无论是多层还是电梯高层，房价都不会象以往那样疯涨了，不要对增值率抱太高期望值。

我是［房微言］，专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧，欢迎关注我。