大连发布楼市“限涨令”，房价只能降不能涨，但下降幅度不能超过5%。你怎么看？

哈哈，大连的这种解决问题的思维方式是非常“东北”的，那就是官僚主义、经济管制，给东北多少政策都不如引进市场化的思维来得有效。
1、大连为什么这么着急发布限涨令？
因为过去3

试图通过行政的手段来干预房价，表面看确实是控制房价的一个招数，如果这个政策完全落实到位，很多老百姓都会拍手称赞。但是从长远的角度来看， 要解决房价的问题不能简单的使用粗暴的行政手段来干涉，更多的需要通过金融等调控手段来引导市场的发展，要不然强制人为控制房价会适得其反。

行政限价短期之内确实可以起到立竿见影的目的

最近几年我国各大城市房价都在不断上涨，甚至有部分城市房价已经形成了实质的泡沫，如果房价得不到有效的控制，不仅会影响消费的增长，还有可能引发系统性的风险。所以目前调房价，控制房价过快上涨已经成为很多地方政府的重要任务之一。

但是最近几年各个地方的调控政策不断加码，除了北上深一线城市房价得到有效的控制之外，其他城市的调控效果并不是太明显，甚至有些城市陷入了越调控房价越上涨的怪圈当中。比如最近几年大连的调控政策也很严，但是大连的房价仍然不断的上涨，根据国家统计局统计的2019年6月全国70个大中城市新建商品房住宅销售价格指数显示，6月份大连的房价环比上涨1.2%，跟去年同期相比更是上涨了12.2%。

面对不断上涨的房价，大连相关部门其实也是比较头疼，所以调控政策进一步升级。近日大连发布“房价限涨令”通知，对房地产市场调控进行加码，明确限制了商品房的出售价格，要求商品住房不能涨价、只能降价，跌幅不能超5%。

《通知》要求所有房地产项目均须申报商品住房预售价格，审核通过后，将申报的预售价格录入网签备案系统，实际网签备案价格不得高于申报价格。其中，发布前取得预售许可证的项目，5、6月份已发生网签备案行为的，申报价不得高于5、6月份最低价格；在5、6月份未发生网签备案行为的，申报价不得高于5月份之前最近成交月份的最低价格。发布后办理预售许可证的分期预售项目，其未售房源按照同质可比原则，申报价格不得高于前一期已售房源的价格。

大连的这个调控政策如果能够落实到位，那对于房价调控将会起到立竿见影的效果，到时房价只能下降，不能上涨，这对于刚需来说是个利好消息，但是广大炒房客估计要哭晕在厕所了。

房价限涨限降直接打了炒房客的七寸，有利于打击炒房行为

过去一年大连的新房价格上涨12.2%，我认为这里面刚需的贡献是比较小的，更多的应该是热钱的进入导致房价的上涨。要知道大连的人口并不是很多，新增的人口更少。根据大连有关部门公布的数据显示，截止2018年末大连的户籍人口总量是595.2万人，当年新增的户籍人口也才3184人， 而且这些新增的户籍人口我认为大多是新入学的大学生，因为大连的高校很多，有很多学生入学之后户籍会随迁。如果扣除新增大学生户籍人口之后，我认为大连的人口实际上是减少的。

在人口增长不明显，甚至负增长的情况下，光靠大连本市的购房群体我认为不足以让大连房价每年上涨12%以上，这里面唯一能解释得通的就是有大量的热钱进入大连从而推高了房价的上涨。

而本次大连出台这个调控政策之后直接打到了炒房客的七寸，房价不能上涨，意味着买完房子就是亏损，这样可以有效的遏制炒房客的行为，让住房市场真正回归到“房子是用来住的，而不是用来炒的”基调上，从而维护楼市的稳定性。

控制房价需要引导，而不是简单采用强制行政手段

虽然大连停涨限降短期之内有利于维护楼市的稳定，防止房价过快上涨，但是从长期来看，真正要实现对房价的调控我认为应该使用市场的手段，而不是简单粗暴的使用行政手段。

房价的上涨或下跌本身是一种需求，虽然这种需求有时候会违背实际，但是房价之所以能够上涨肯定是有一些动力才推动。

一方面是房地产涉及的面太多，如果房价下跌，包括地方财政收入、GDP、就业等都会受到影响，所以很多人就赌政府不敢让房价硬着陆，甚至看涨房价，在这种背景下，房子已经脱离了住房的本质，而是成为了一种投资手段，当房子具备了金融属性之后，哪怕房子空置率再高也会有人愿意去买，因为只要有人接手房价就会上涨。

另一方面是炒房的成本低也是很多城市房价调控失灵的重要原因，目前银行贷款利率比较低，房子持有成本低，交易成本也比较低，这就给了很多炒房客获利的空间。

试想一下，如果地方财政对土地财政依赖没有那么高，投资房产的利率很高，持有房产每年要交2%-3%的税，交易房产还要面临各种手续费，当炒房没有获利空间的时候，谁会去炒房呢？假如把二套房的利率上浮100%，请问谁还敢利用杠杆炒房？

所以真正想要控制房价，更多的应该下大决心利用金融、经济的手段去遏制炒房的行为，而不是简单的利用行政手段来限制。