90平的二手房成交价是120万，银行评估价为90万，是银行认为有30%的泡沫吗？

评估是评估价，实际价格是实际价格。所以，你不能用实际的成交价来衡量银行方面的评估价格，因为银行方面给予贷款你，那么也是需要承担一定的风险的。这中间就可能就会存在折损。不

这是银行对风险的规避，不能简单地认为二手房成交价与银行评估价之间的落差，就是房价泡沫造出来的。

以前一位朋友也经历过这样一件事：市场价超过400万的房子，在经历了专业评估、银行审核之后，拿到的信贷额度是240万。这个信贷额度也是少于评估值很多的。银行通过房贷赚取利息的同时，当然考虑很多的还是未来风险。以房贷期10年以上来看，中间可能出现的变数机率从现在看不会太高，但如果房价出现大跌时，这个坏账比率就不好说了。

回到题中所问，就三个个人理解。

首先，二手房成交价并不是银行认定的房子价值。这点在以房子抵押的房贷与经营贷的办理都有这个情况，具体的房子价值银行会委托专业的评估机构评估，这样得出的评估价才是银行所接受的。二手房交易中的总价，买方、卖方及中介都有可能默契进行操作的可能，一方面跟实际成交价可能产生出入，另一方面这样默契式的高估对这三方的利益没有损害，所以如果有人想多贷款而报高价格，还是有可能进行操作的。

其次，银行在对房子专业评估之后，也会得出一个抵押率，这个抵押率一般不会超过80%。在这一个环节上，抵押率实际上也有对未来资产风险的规避，这是个行业规定，这也不能代表抵押率之外的房子价值就是泡沫的成分。所以，在房子的评估价值之后，我们会有一个银行认定的贷款额度，这个才是购房者房贷所需要的。

第三，银行评估价比市场价低是事实存在，这种价值压低体现了银行对风险的防控，以及对可能产生费用的预留。在房地产20年高速发展里，热点城市的房价基本在高位，甚至一些非热点的二线城市，以及一些三四线城市，房价存有偏高的事实。在这样的情况，如果银行不压低评估价，那么未来随着房价回落，风险就会进一步膨胀。除此之外，如果房价大跌导致一些人不想还贷，或是贷款者因资金困难而中断还贷，最后也要走到拍卖的流程里，这里面也会产生一些管理费用。