三到五年房价到底是涨还是降？
未来三到五年内房价是涨还是降？个人认为总体是下降趋势：
1、房子的保值增值功能已经逐渐衰退。买房如果不能跑赢通胀，投资炒房的人就会大幅减少，赶在过去房价高速增长期，买房不仅
未来5-10年的房地产是一个两级分化的走势：
也就是说一线城市、新一线城市，以及强二线城市的的房价会继续“温和”上涨，但不会出现暴涨；
而弱二线和三四五线的房价则是会震荡，滞涨，甚至回调。
原因目前中国的房地产已经不具备继续全面暴涨的条件，炒房的黄金周期已经结束，房产周期进入了下半段。
一、前期的暴涨透支了许多城市未来的上涨空间，再加上目前中国的老龄化非常严重，未来几年大家其实都不缺房子！
我们可以看到，中国的老龄化明显加剧，对于20~50岁的人口比例正在逐步下降。人口红利的巅峰时期已过去。
所以，拉长10-20年之后，其实大部分的中青年人都不缺房子住，那么房子过盛的事实就会导致一个严重的供大于求的现象。
特别对于许多三四五线的城市来说，前几年的炒房、囤房，导致了三四五线的空置率相当高。一旦未来人口红利过去，炒房周期结束，再加上一个房产税的实施，无疑就是造成三四五线的滞涨，回调，甚至下跌。
再加上，2015年的全国房地产暴涨，其实加剧了三四五线的房价增速，透支了未来很长一段时间的空间，因此，无论从长，还是从近来看，三四五线的房产是不具备投资价值了，满足的只是一个刚需。
而弱二线和三四五线房产价格同比增速远超一线的阶段性不合理现象，也将在未来得到改变。
二、一线城市、新一线城市、以及强二线的人口流入依然占有优势，但是弱二线和三四五线的人口流出也非常明显。
房价的上涨直接来自于供需的关系，以及它所带来的价值。这和人口红利，人口流入，以及人才吸引等都有着重要的联系。
我们可以发现，在全域层面，一线、二线城市人口持续流入，三线城市人口略微流出，四线城市人口显著持续流出但近年有所回流。
2001-2010年、2011-2015年、2016-2018年三线城市人口年均增速分别为0.49%、0.40%、0.44%，略低于于全国0.57%、0.50%、0.50%的人口增速；
四线城市人口年均增速均为0.18%、0.37%、0.43%，显著持续低于全国平均水平但2010年后有所回流。
2018年，一线、二线、三线、四线城市经济-人口比值分别为2.3、1.6、1.0、0.6，这预示着四线城市人口将继续大幅流出，一二线城市人口将继续集聚。
我们再以一个目前饮品市场的门店梳数量为例。
可以看到的是一线城市，新一线城市的需求是远大于二线和大部分三四五线城市的数量。
说明了，一线城市和新一线城市等还是具备一个很强的竞争实力，更多的是全国人民创业，向往的地方。
因为人口聚集，才会有更多的致富机会，因为有更多的商机，才能不断吸引人才和人流。
所以这些数据表明未来的5~10年里，一线，新一线，以及强二线，依然是一种供大于求的状态，房价自然会坚挺。
而三四五线在炒房黄金周期结束之后，其实没有更多的人口红利接盘，没有持续的流入支撑，也就丧失了唯一的“炒作”价值，房价自然很难像以前那样涨起来。
三、目前中国的房地产市值吸引资金的权重太大，不健康。而金融市场的融资效果也不好，所以势必会发生转变。
10次金融危机里有9次都是房地产引起的，如果一个国家的房地产占有了整个国家巨大的资源和资金占比，那么往往预示着不健康的现象。
《2018中国城市家庭财富健康报告》指出，城市家庭住房占比达到了77.7%，但在金融投资比重上，占比仅有11.8%，股票投资比重仅有0.96%、基金投资比重仅有0.38%。
而目前国际上房地产和金融投资比例30比70，而美国的房产投资比例为34.6%，金融为42.6%。
可见国内城市家庭而言，对房产投资依赖度处于非常高的状态，疏忽金融资产的投资力度，导致房产投资与金融资产投资失衡状态。
另一方面，还暴露出了3个问题：
第一，中国房产总市值65万亿美元，大约450万亿人民币，已超过美国+欧盟+日本总和，后者只有60万亿美元。这一数字还是我们国有资产总和66.5万亿人民币的7倍。
第二，中国股票市值6万亿美元，只有美国+欧盟+日本总和的十分之一左右;
第三，中国房产总市值是股票市值的十倍多，远超美国、欧盟的1倍。
所以说，中国以房地产为主要增长GDP，促使经济发展的时代已经结束了！未来更多的资金其实应该进入实体经济，创业，以及金融市场，带动一个正常良性的循环。
如果资金只是源源不断地进入房地产市场，无疑催生的是泡沫和风险，无论对于目前的实体经济，还是对于金融市场，甚至对于未来的发展都是一种非常不利的影响。这种现象必定会改变，那么大部分毫无投资价值的城市索要面临的也就是房价的调整，滞涨和洗盘。
其中三四五线特别明显！而对于一线和新一线地区的房产来说，因为有许多龙头企业的支撑，有人才的吸引，有投资价值的基础，因此，还是比较乐观的。
房产炒作过盛阻碍了实体经济的发展，降低了结婚意愿和生育！
房地产盛世也许可以让我们的经济数据看起来非常漂亮，但是过度的以来房地产，往往会带来一些隐患。
由于高房价的压力，导致了现在越来越多的人不愿意结婚，甚至不愿意生育。
结婚数据明显下滑，离婚率增加，生育意愿更是屡屡创出低位，最终导致的就是中国的人口红利一去不复返。
更重要的是，高房价阻止了年轻人创新，创业，创造的动力。30年的房贷足以让许多有志向的年轻人整天朝九晚五的打工，上班，放弃了创新的冲动。
所以，长此以往，对于实体经济和发展非常不利。那么未来势必会对于房价有所调整，更多的刺激年轻人去拼搏，去创业，去带动实体产业，创新科技的发展。这是一个趋势。
综合来看，中国房地产的炒作黄金周期已经结束，那种闭着眼随便买买买，然后躺着就可以赚赚赚的时代已经一去不复返。
未来的能够投资的仅剩下一线、新一线、强二线等城市，而其他的弱二线，三四五线可能只能够满足一个刚需，绝对不值得去投资，甚至去炒作。
那么这样来看，你所谓的“未来五年房价是涨是跌？”其实就可以很容易解释。
值得投资的房产会继续上涨，但是是一个温和的上涨，不会出现之前的暴涨情况。而对于那些不值得投资的房产，可能不仅不会上涨，而且还会面临回调，甚至小跌的局面，但是不会出现暴跌。这就是未来的一个趋势。
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