今年房价估计会大跌不？

我有两个朋友在中介上班！干了两年了！现在已经连续好几个月工资两千左右了！还有一个朋友投资中介公司觉着能挣钱！可是自打去年就开始抑郁了！再有身边持有两套住房的人比比皆是！城市

三年短周期理论的确得到过验证。从2009到2015年有三轮短周期。但现在我觉得有点不大适用了。

现在的房地产现状与之前有较大区别。

一、房地产预期更加疯狂，也更脆弱。

如果说以前买房还看基本面的话，那么现在基本上不看基本面了。基本面其实就是城市竞争力，但是现在真的不看了，完全是在炒预期。开发商在炒，炒房客在炒，刚需一定程度上也是在炒。

为什么会这样？

我觉得跟城市轮动效应有关系。

简单说，好的城市，相对安全的城市，潜力已经被挖掘得差不多了。但这个时候，市场上还是有充足的流动性，大量资金仍然要找出处，那么就只能挑选一些次级的城市，甚至垃圾城市去买房子。这些城市当然基本面很差，所以就需要炒预期。借势是最简单的方式，比如炒丹东、炒珲春就借了外部热点，炒西双版纳就借住了旅游养老的概念，这一概念其实比较老了，之所以仍能成功，是因为调控压制了普通住宅的购房空间。

一旦大量资金进入了一些次级城市，就好比大量资金买了垃圾股，这个就危险了。一旦下跌，那就是大麻烦，要知道，这可都是房子，不是股票。如果是价值型城市，大家还会有点信息，但如果全是靠预期炒上来的城市，预期会非常脆弱。

牵扯面太广，一旦跌了，银行可能是最怕的一群人。地方当然也怕，很可能城市就彻底趴窝了，谁也不想自己任上爆雷，所以这个周期肯会被拉长。

二、外部环境更加复杂

外部环境很重要，那谁上台后，全球贸易拐点来了，逆全球化的态势明显。中国30年的发展，基本抓住了全球化持续推进的红利。外贸的稳定是经济持续向好的支撑。即使房地产来个波动，小周期，影响还不算大。但现在不一样了，外贸受限，投资受限，内需占比不断扩大，但潜力并不是很大（社会消费品零售总额增速持续走低）。

在这个时候，房地产如果再来了一个小周期，恐怕没有后手能够托住了，小周期万一变成“硬着陆”，谁也担当不起。

中国目前提出了非常高的愿景，到2035年。现在只能是稳。目前是不敢通过下跌来刺激市场预期的。

三、杠杆率更高

杠杆越高，越脆弱，断裂的风险越高。这个道理不用我多解释了。

中国房地产的特点就是，整体杠杆率虽然比美日等国稍低，但上升的速度却是空前的。速度太快，来个刹车，翻车的风险也不小。

前几天，中国人民大学发布了一份报告《结构性去杠杆下的中国宏观经济》。

该报告公布了几组数据：

1、中国居民整体杠杆率虽然只有48.4%，低于发达经济体的76.1%，但高负债家庭占比超过1/3，且房贷贡献了60%以上。此外，居民背负了大量的隐性债务（比如民间借贷，房地产行业的首付贷）

2、以家庭债务/家庭可支配收入测算，中国家庭部门的杠杆率高达110.9%，该数据已经超过美国的108.1%。

四、分城施策让三年短周期越来越不适用

简单说，各城市节奏不一样，有的涨有的跌，有的横盘。需要具体观察。

周期还会有，但三年这个标准可能不大适用。

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