为什么目前惠州二手房有价无市，而新房的成交量却相对较多呢？

为什么目前惠州二手房有价无市?这位创体目者信息从哪得来的?会不会创题目者还眼观还是停留在9年前的时代?也不知道你说的惠州是整个惠州呢？或是剑指惠阳淡水大亚湾，如果你指的

惠州的二手房与新房之间无论是整体售价还是销量都存在着比较大的差距，造成这种差距的原因至少有两个，一是当地新房产量大，选择余地多，二是二手房的购房成本及首期资金的下限要求相对于新房来说存在更高的可能，这是影响当地购房需求的两个非常重要的因素。

一、惠州市新房和二手房存在的差距。

1、房价差距。

目前惠州全市新房的参考均价是1.2万左右，二手房整体参考均价1万左右，不同辖区的差距情况会有更细分的差别。比如新房供应量比较大且临深的大亚湾区域，目前新房的参考均价是1.4万左右，而二手房的参考均价1.1万左右，整体新旧价格的差距最大，而惠阳和惠城区的整体差距要小很多。具体到某些房源的单价相差可能会更大，但从整体参考均价上看，二者相距对比其他城市也不算特别离谱。

2、销量差距。

新房和二手房销量差距是惠州楼市最突出的地方。惠州靠近深圳，它的很多房子本意并非盖给本市的需求，迎合和吸引深圳需求是一个非常重要的动因。所以这些年惠州特别是临深的惠阳、大亚湾区域，几乎遍地是新房，人们的选择余地非常大。对比一下统计部门最近三年新旧商品房销量数据就可以知道两都的差距有多大：

2016年：新建商品房成交15.7万套，二手商品房成交3.9万套。

2017年：新建商品房成交15万套，二手商品房成交4.7万套。

2018年：新建商品房成交15.24万套，二手商品房成交3.9万套。

从数据看来，新建商品房的成交量占据着绝对的优势。

二、二手房购房成本及首期资金下限存在更高的可能，影响着二手房的需求。

导致惠州新旧房产明显产生差距的原因之一就是二手房的购房成本及由此而引起的对首期资金的影响。目前惠州二手房的交易比较大的费用主要包括契税、中介费及可能因不足年限而被业主转稼的个税、增值税及附加。

普通住宅契税按1.5%的比例，中介费3%的比例，在整顿阴阳合同之后，现在的成交价与交税价已经比较相近，这两部分几乎就是成交价的4.5%左右，如果房产还需要缴交个税、增值税及附加，那总共的费用就比较大了。

惠州二手房未满两年需全额缴增值税及附加5.6%，而个人所得税按前后过户差价的20%征收，大亚湾可以按核税价的2%征收，这些有可能存在的税费使交易变得相对复杂很多。

如果看中的房子刚好有这些税费存在，以同是100平的房产为例，为了简单对比，我们忽略不同辖区房价的影响，以上面所提到的新房1.2万、二手房1万左右的参考均价来测算，这样计算新房总价120万，二手房100万。那二手房仅增值税及附加就需要支付5.6万左右的费用，加上个税及中介费都接近10万的费用了。如果再加上杂七杂八的费用和烦锁手续所需要的精力，算下来优势并没有强多少。

另外由此而引起另外一个比较重要的影响，就是二手房实际购房所需要支付的现金下限会因费用的存在而有可能比新房更多。以上面的例子看费用10万左右，另外契税1.5%对应是1.5万，除首付以外二手房还需要多准备12万左右的现金，而三成首付这部分金额是30万，按这样计算下来总共需要准备42万左右，而120万的新房三成首付是36万，加上契税1.8万的及其他费用甚至比二手房所需要的最低现金还少。

当然如果买旧一点的房子可以减少税费，但相应的手续及银行对二手房的态度让这个有更多新房可以选择的地方的二手房暂时没有太大的优势。

三、惠州海量新房，选择余地大。

惠州有海量的新房，让购房者选择的余地足够大，让他们总可以方便地找到比某些区域的二手房还要便宜但位置还不错的新房。

如果要在广东挑一个新房成交量和供应量都很大的城市，惠州一定可以为绝对的选项。在过去的2018年，惠州全年供应19.9万套新房，其中临深的惠阳及大亚湾供应共计7.7万套，占了总量的40%。从网签数据来看，全年成交量为15.24万套，成交额1764亿，在大湾区九个城市当中，唯有佛山的情况能与惠州说得上话。而同年东莞新房销量4.5万套，深圳新房成交2.9万套，广州新房成交9.1万套，惠州楼市以一己之力几乎顶掉了两个一线城市和一个新一线城市的量。

而从惠州2018年的统计年鉴所示的数据来看，在2013年以来，除了2014年以983万平米稍低于1000万平米以外，其余年份均远超1000万平米的成交量，2016年更达到了1771万平米的高峰，此后的2017、2018年均超过1600万平米，以统计部门2019年截止到11月的数据来看，本年的数据相差不会很大。

同时房地产开发投资的增速正在平稳增长，新开工数量并未明显降低，使接下来商品房的供应还会处于充足的状态，那对于购房者的选择余地就更大了。由于新房较多，购房者即使觉得某个区域价格高一些，也可以在相邻不远的地方找到更合适的新房，甚至比很多区域二手房的价格还低，这也是影响二手房销量的一个重要因素。

四、结语。

综上所述，在惠州造成二手房的需求明显不如新房的原因，一方面是二手房交易费用会增加成本及影响首期现金的多少，二是惠州的新房供应量充足和选择余地比较大，使需求者更容易倾向于选择新房，不过这也只是暂时的问题，未来随着市场向存量发展，二手房的需求增大的概率将会增加。