坐标深圳，今年建议买哪些位置的楼盘更有投资价值？

坐标深圳，今年建议买哪些位置的楼盘更具投资价值？
 
 
因为工作的关系，平常和买房者交流的比较多，在这些交流中，我经常听到这样一句话：我买房是为了自住，不考虑投资的事情，房价涨

先说结论。今年的主旋律依旧是打新。

结合官方发布的文件显示，2020年，深圳计划入市的住宅+商务公寓项目共计109个，预计供应面积601.88万㎡、69350套。

其中比较热的片区是光明、沙井。

这两个区，有太多的共同点：同样是5万+的新房价格；同样有国家级的规划概念支撑；同样是这两年网红盘聚集地；

从前11号线，今年6号线，接下来13号线，未来还有12号线、18号线、29好心，轨道交通持续升级；

但对于大部分刚需来说，受限与自身的资金，出手的机会仅有一次。

沙井

沙井是厚积薄发。

身兼国际会展城、海上田园城、海洋新城、宝安综合港区，“三城一港”让沙井有了更高的天花板。

△建设中的会展湾

配套

不同的地铁线，会给一个区域带来不同的客户。

开通了快4年的地铁11号线，目前已经西部最大的交通利好。

一小时到福田CBD，大幅扩大了深圳人的生活半径，也承接了大量外溢的南山购买力。

在建的还有12号线也将丰富宝安与南山的连接。

教育部分。

沙井优质教育资源目前还是比较匮乏，整个宝安区的优质教育主要集中在宝中集团旗下学校。

今年1月，宝安区教育局官宣深圳外国语学校落户沙井新桥的消息，并曝光了学校效果图。官方称，深外落户，希望形成“南有宝中，北有深外”的优越教育格局。

△图片来源：宝安教育

需要注意的是，目前学区划分暂未发布，会不会“大学区制”现在还有待考证。

商业最值得期待的就是沙井海岸城。这个百万级大盘落成后，沙井商圈规模也将达到百万级，形成以京基百纳广场、沙井天虹和海岸城为核心的商业中心。

城市更新部分。

小产权房和工厂太太太多，是沙井的优势，也是沙井的劣势。

它为沙井留住了人，数十年来，藏富于民。

但将来更新的难度也在增加，并且在更新的过程中，居住环境还是略显复杂。

不管是海岸城还是规划中的金耗小镇以及新桥旧改，都需要时间去兑换，也许是5年，也许是10年，整个环境以及区域价值才能看到质的变化。

光明

光明有明显的后发优势。

相比较沙井，光明在产业、规划的落地上的可能性以及推进会更有效率。

贝壳深圳研究院院长肖小平点出了光明最大的特点：区域发展充满想象空间。

她还认为，光明楼盘的楼龄都比较新，看起来颜值高。新生代买房，重视第一眼的感觉，也重视第六感，因此区域颜值和发展空间，都非常重要。光明在这两点上，得天独厚。

除了区域和发展空间，更重要的是光明的有大片的空地可供操作，相比较城市旧更新，效率更快。

当然，在价值的实现前，终究要给予时间去兑换。

配套

目前光明还是无地铁贯穿的片区，承接南山、福田外溢的需求较少。但今年8月，地铁6号线一二期将同步通车，光明将直通福田。

连通深圳湾、科技园、西丽的地铁13号线将于2022年底通车。

4月10日，深圳第四期轨交方案公布，13号线二期将分别北延和南延。北延至公明北站、南延段至东角头站，建设工期5年。

地铁站点决定地铁价值，不是所有的地铁都生来平等。

和沙井相同的是，目前光明优质学校欠缺。

仅有一所深圳实验光明学校，这也是光明唯一的名校，规划为小学到高中一体化，目前小学+初中9年一贯制新校正在建设中，规划54个班、2520个学位，预计2020年6月完工。实行大学区制，与电建洺悦府一路之隔。

根据光明区教育局发布的2020年义务教育公办学校学区划分方案（征求意见稿）中表示，光明社区、东周社区、东坑社区，可以申请深实验光明学校小学学位。

△9年制深圳实验光明学校规划及效果图

光明的商业也在等待爆发，地铁6号线“凤凰城”站周边的15万㎡，可能距离最近。

玖龙台自带10万㎡购物中心，地面4层，地下2层，和地铁无缝接驳。

对面的乐府广场，签约了深圳第一个万达商业广场，5万㎡，5层，也和地铁无缝接驳。今年光明依据还有10个纯新盘要入市，最快的是金融街华发·融御首府和中海寰宇时代。

总结

回归到操作上，@深圳买房计划认为，决定一个片区价格的因素有几样需要考虑：

产业、土地、规划、人口、交通、配套、教育、城市更新等（此处划重点）。

选沙井或是光明，都是当下不错的选择，都需要耐心等待价值兑换。