黑龙江鹤岗有些地方的房子5万一套，房价为何这么低？
看到鹤岗320平的高层复式只卖15.5万，人生第一次有了买房的冲动。。。
冲动归冲动，回归头来一想，鹤岗这最低300元一平的房价是在给全社会敲响警钟。
鹤岗，长期以来在我的印象中就
看到鹤岗320平的高层复式只卖15.5万，人生第一次有了买房的冲动。。。
冲动归冲动，回归头来一想，鹤岗这最低300元一平的房价是在给全社会敲响警钟。
鹤岗，长期以来在我的印象中就是煤炭之城，虽然属于所谓的资源枯竭型城市，但应该不至于房子卖出“白菜价”。
仔细查了一下鹤岗这座城市的相关数据，惊呆了。
贴几个数据感受一下：
1.鹤岗面积14684平方千米，下辖2个县和6个区，够大了，但总人口100.9万，还不如中东部地区一个县的人口了。
2.2000年鹤岗人口109.9万，2010年鹤岗人口105.86万，鹤岗人口数量正在以每年5000人的规模下降。
3.鹤岗2017年实现地区生产总值282.9亿元，2018年不超过300亿元，这体量跟小杨老家的十八线城市处于同一水平。
4.鹤岗2017年三次产业的比重为32.8:31:36.2，从产业经济学来看，这到底是处于工业化早期还是工业化后期呢？
5.2017年鹤岗原煤产量1146万吨，同比下降9.3%，而且近些年一直在下降。
6.2017年城镇常住居民可支配收入21370元，农村常住居民人均可支配收入13967元；城镇居民显著低于全国的36396元，农村居民略高于全国的13432元。
关于鹤岗，从数据可以看出几大特点：地广人稀、人口流失、经济不发达（落后）、产业亟需调整、城市化水平高（82.6%）、人均收入较低等。那鹤岗房价出现“白菜价”便能够得到一定程度的解释了。
一方面，经济承载力若导致人口流失，人口流失带来房地产需求下滑；另一方面，城市扩张并没有真实反映城市人口的变化，扩张中房地产供给逐步增加。最后，供给大幅失衡带来的就是房价断崖。
除去经济发展和转型的原因，我认为中国很多类似鹤岗的资源型城市都存在如下两大问题：
1.缺乏新增人口。
任博士关于房地产长期看人口的观点经常被人拿来戏谑，主要是中国房地产市场还太短了，而这一观点时间将会证明。
当地人口流失严重。鹤岗目前以每年平均5000人的速度在流失人口，以鹤岗当前的经济和产业结构来说，人口的流失是难以逆转的。人口聚集必须有相应的产业做支撑，鹤岗目前三大产业结构畸形，与其他资源型城市一样，工业结构单一，煤炭产业在整顿和去产能背景下难以为继，同时由于地理区位因素等原因，对外招商引资困难重重。最大的龙头企业龙煤集团经营效率低下，2015年大幅裁员超10万人，加速了当地人口流失。没有产业基础来承载，当地人口的外流趋势就难以改变，外部人口的流入更是奢谈。
城市化水平高，城镇新增人口面临天花板。鹤岗作为东北老工业基地的核心城市之一，煤炭一度是整个城市的命脉，过去由于工人群体的壮大，城市化水平一直很高。比如整个龙煤集团员工超过24万人，比中国神华的员工人数还多，可以说鹤岗的城市化是由龙煤集团等工人群体支撑起来。也正因为这样的历史原因，鹤岗目前超过80%的城市化水平难以再大幅提升，城镇新增人口面临天花板，很多传统资源型城市都有类似的现象。
2.收缩性城市的历史必然。
鹤岗这种资源型城市是收缩型城市的代表。顾名思义，收缩性城市指城市人口逐步下降、城市规模缓慢萎缩，当前前者是最主要的现象。
一方面，城市发展是有生命周期的。在历史的长河中城市的起源、发展、变迁、衰退直至消亡，都有历史的必然。只是近百年来，人类历史处于高速发展中，城市空间快速扩张，让很多人忽略的城市也是会衰退的。而在近百年中，也已经出现了很多城市衰退的现象，比如美国著名的车城——底特律，苏联时期远东地区一些城市的繁荣，当然中国资源枯竭型城市也不胜枚举。城市度过其发展的高峰期后，没有持续的动能做支撑，衰退再说难免，鹤岗虽还谈不上衰退，但已经处于衰退的边缘。
另一方面，鹤岗的城市空间与实际发展不匹配。正因为大家习惯了城市的扩张步伐，基本所有城市的规划都是扩张的，只是在幅度和速度上有些区别。超前规划很重要，但若趋势反了，只会南辕北辙。比如，鹤岗近二十年来人口都在持续流出、出生率大幅下降，城市人口所需要的载体规模明显不会有大幅扩张，那城市资源与空间的扩张规划是不是应该适度放缓。城市空间的扩张、住宅供给势必跟随增加，在需求不足甚至萎缩的背景下，房价下跌只分早晚。
鹤岗给我们敲响警钟。
1.人口从三四线小城流向一二线大城市及周边是必然的趋势。
2.那些步入收缩型的城市若不及时调整经济与产业结构，人口流失只会加快。
3.人口在长期内一定是主导房价的核心因素，若不切实际的扩张城市规模，留下来的定是城市萧条和房价断崖。（类推，没有人口吸附能力的城市，房价很难持续）
4.鹤岗已经不是第一个，更不会是最后一个。
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