德州再拍出670万/亩的新地王，预示着什么？对我们的生活有什么影响？

不用着急，房价不会暴涨。让子弹飞一会儿
一、首先670万/亩的土地价格根本不算高。
2018年德州曾经出现过1067万/亩的地王。
该地块位于德城区中部，北至农业银行德州市分行，东至

德州出现670万/亩新地王，就意味着未来房价一定会涨吗

一、德州GDP代表的城市定位

通过上图：可以看到德州2019年GDP为3022.27亿元，根据GDP定位德州为四线城市。

二、德州主要企业情况

通过上图可以看到：2019年鲁企百强中德州有两家入围分别为永锋集团和山东恒源石油化工。这两家都是重工业企业，工资相对于别的行业高但人员基数太小，德州老百姓的工资都被平均了。

三、德州购房人群来自哪里？

1、德州周边县城能否提供长期购买力？

从地图看到：齐河和禹南、夏津下济南比较近，宁津、乐陵、庆云北上比较容易，这也说明如果在京津和济南工作，在周边天津和济南买房的也比较多。这说明周边县城不一定能给提供长期购买力。

2、大学毕业生：济南和天津的落户政策

去年天津本科直接落户、济南大专直接落户，作为在天津和济南中间的德州，人才流失比较严重。相比较两个区域中心，德州没有任何优势。

3、棚改人员

山东棚改政策推进的好，直接现金补发给拆迁户，这间接带给我们房地产虚假繁荣。

4、本地刚需人群

经过此次疫情，大家明白区域中心济南天津因为其丰富的医疗资源、便利的交通才是大家安家之地。外地投资人群可能低于新房价抛弃房子，转向济南天津购买。这一部分二手房又对新房造成冲击力。

四、670万亩高价的偶然性？

1、这个地块经过421轮竞标被石榴集团拿下。

参加过竞拍的业内朋友都懂得，正常情况下起牌价也就是成交价，为啥这次经过421轮你慢慢想，想不明白再往下看。

2、石榴集团玩的什么套路？

通过网上搜寻到：石榴集团重点开发中高端住宅体系，读到这里明白了。这不是刚需盘而是中高端改善盘。

3、开发商营销策略

经过这次疫情，全国整体上四线城市房产市场都比较疲软。开发商集体搞了个670万亩拍卖吸引购房者眼球，造成价格未来上涨的假象。

五、综述

1、德州四线城市定位以及老百姓购买力弱、人口外流匹配不了高房价

2、670万亩高价存在偶然性，另外根据以往开发案例判断此为中高端改善系列产品，所以对刚需产品不构成竞争力

3、670万亩或许是开发商为了推动房价上涨而集体搞得一次营销活动 。

六、对我们有什么影响？

1、作为四线城市德州房价应趋于稳定，我们应理智分析，不被假象所迷惑。根据自己需求选择相应楼盘

2、刚需用户：

买二手房

此次疫情让大家明白：投资一二线保值高，对于四线的德州近期可能有大量二手房待销售。这个买房市场可以让大家有更多的议价权

3、投资户：

学区房和大户型仍是未来投资的重点。