乌鲁木齐的房价2019年还会涨吗？

看空房价的一波一波的，如果看多会被喷。如果自住，管他涨跌。如果是投资，没有其他的投资渠道，还是买房吧。金融市场的血雨腥风，一般人承受不了。这两年的大环境大家有目共睹，在这种

进入4月，乌鲁木齐楼市好不热闹，“涨”声一片，先是3月底多个房企陆续放出涨价消息，跟着，4月8日，几则关于拆迁的通知迅速引爆朋友圈，2017年拆迁对房价的影响犹在眼前，一时间，多位粉丝微信咨询楼公子，一种涨价的恐慌迅速弥散开来，但关于拆迁的情况，你知道多少呢？

今天，楼公子带大家回顾一下乌鲁木齐拆迁的情况，看完了，也许你会明白，此次拆迁，究竟对房价的影响有多少。

乌鲁木齐棚改工作其实早在2010年就已经启动，2010年-2015年期间，乌鲁木齐全市共完成棚户区改造6万户，2016年完成棚户区改造1.5万户，这期间，棚改工作仿佛在悄无声息中进行一般，对楼市的推动作用也并未显现出来，大家对棚改也并没有太过在意，棚改带给乌鲁木齐房价翻天覆地变化的，是2017年。

风起云涌的2017年楼市

（2017年乌鲁木齐市棚改计划图）

这一年，乌鲁木齐开始了声势浩大的棚改运动，这一年，乌鲁木齐房价迎来了暴涨，许多人只看到了房价暴涨的一个因素，而忽略了这其实是多方因素共同形成的局面。

其一，这一年，棚改执行货币化安置。这一年乌鲁木齐市政府总计投入870亿元人民币，累计对21.7万余户拆迁户，1700万平米老城区完成了征收工作，货币化的安置策略，导致了雄厚的资金流入楼市，21.7万余户拆迁户，导致了庞大的购房客群流入楼市，此为房价暴涨的诱因之一。

其二，庞大的拆迁户衍生出了庞大的购房需求，供需矛盾瞬间被打破，这一年，整个乌鲁木齐市住宅供应量不足330万方，创下了近十年来的最低值，供小于求，此为房价暴涨的诱因之二。

其三，地价攀升，导致开发成本暴涨，开发商必须涨价。自2017年6月，中海地产以6.86亿元价格摘下会展7.41万方土地为信号（即现在的中海·九号公馆项目），至9月，乌鲁木齐地价迎来翻天覆地变化，全年平均楼面地价超过3000元/㎡的地块多达近70余块，而在这之前，整个乌鲁木齐楼市有史以来所有平均楼面地价超过3000元/㎡的地块相加之和，也不超过10块，地价带来了房价的水涨船高，此为房价暴涨的诱因之三。

其四，品牌房企陆续入住，带来了品质的提升，精装修交付成为市场常态。这一年，本已进疆的全国一线房企就已经有万科、恒大、中海、绿城、绿地、金科等，至年底，碧桂园、富力、阳光城、融创、纷纷高调进疆，迅速摘地，且产品面市速度极快，品牌房企有一个共同的特征，就是具备很强的品牌溢价能力，此为房价暴涨的诱因之四。

上述四大原因，加上乌鲁木齐楼市的政策相对宽松，不限购、不限贷、不限价，共同推动了房价的暴涨，拆迁占据很重要的原因，但不是唯一原因。

坎坎而行的2018年楼市

进入2018年，棚改运动依旧轰轰烈烈，全年完成征收26万户，然而，这一年，拆迁有了质的变化——不再执行货币化安置，以《征收补偿资金结算单》形式，对拆迁户进行安置。也就是说，2018年，乌鲁木齐拆迁户拿到手的，不再是现金了，而是“房票”。

《结算单》的推出，实际上反映了乌鲁木齐市政府对拆迁户现金兑付的财政压力！此举一定程度上缓解政府的财政压力，同时，最大限度保证拆迁资金能够流向本地楼市，避免了货币补偿造成的资金外流甚至人口流失，各房企短期内对征收户的抢夺或将造成市场短暂升温，但相比2017年较集中的货币补偿对市场的刺激将大大减弱。

加之无利好楼市的政策刺激，房价暴涨造成的有价无市，这也是2018年年中各大房企销售艰难，销售节奏放缓的一大原因。于是乎，引发了2018年9月之后的降价潮，以及12月政府出手救市，契税减免、放宽公积金门槛及贷款额度、人才引进等一系列救市政策陆续出台，这才有了2018年9月至12月连续四个月的高销数据。即便如此，也不能掩盖市场价涨量跌的颓势，1000万方的库存量，25个月的去化周期，在乌鲁木齐人口经济无重大改善的局面下，房价稳定，才是乌鲁木齐市政府愿意看到的局面，说白了，楼市的好坏，短期看政策，中期看政策，远期还是看政策！

由此可见，楼市的火爆或者艰难，虽然一定程度上，都与棚改有关，但并非唯一因素，何况，2019年全年老城区改造涉及人群不过6.4万户，注意，是老城区改造，这里所指并非全是棚改拆迁，还包括楼体亮化、水电暖管道改造升级、加装电梯等等，涉及拆迁不过3万多户，这3万多户，有的区域早就已经人去房空，有的动迁人员，说不定早就重新安家置业了，所以大家不必要为这些消息感到恐慌，楼公子之前说过，开发商和房产销售中介，就善于利用这些消息来制造紧张氛围，影响购房人的情绪，大家还是依据自己的需求，合理购房。

最后说句话糙理不糙的话，棚改，既像一副春药，也像一副毒药，它点燃了很多购房客户的购房需求和欲望，但过度的透支后续市场，是不是也会最终影响乌鲁木齐楼市的健康发展呢？新疆一站的小编对此表示担忧！