LPR以目前房贷率，选固定利率，还是浮动利率？

对于您当前5.635的房贷利率选LPR浮动利率好！
首先，按照转化政策，无论选固定利率，还是浮动利率，今年这次转化都要保持实际利率水平不变。注意，只能选择一次。
如果你这次转为固定利

我个人认为，绝大多数人都应该选择“LPR+加点”。

选择固定还是选择“LPR+加点”，其实就是对未来利率走势押注

新规的细节比较复杂，如果单纯把新规拆开一点一点分析，里面涉及到的内容很多，但是不管规则怎么变，只要降息了月供就会减少，加息了月供就会增加。所以选择“固定利率”还是选择“LPR+加点”，本质上做的是利率判断。

如果认为未来加息，那么选择固定，反之则选择

从最近几十年的利率走势看，未来继续走低的概率非常大

最近20-30年，全球的利率走势都在不断走低。

国内的贷款利率，从1996年15.12%到现在的4.9%，下降了2/3，尽管中间有所波动，但是长期下降的趋势非常明显：

如果说国内20年的利率走势还不够长，我们可以看看美联储最近30多年的利率走势：

美联储的利率也是在波动中下调的。

从中美过去30年的利率走势看，利率变化的惯性方向基本上就是在波动中下调的。

当然，过去一直在下调，并不意味着未来也会持续下调。

中长期看，利率跟GDP的增长速度以及金融发展水平的关系巨大

为什么过去几十年会出行利率保持长期下行的状态呢？我们可以进一步分析下。

利率本质上就是资金的价格，是全社会对资金的需求进行博弈后的结果，资金供给大于需求，利率下降，反之上升。

全社会的资金需求来自于经济发展状态，经济高速发展，通过贷款能获得更多的利润那么资金需求就大，同样，经济发展速度下降后，整体收益率下降，通过贷款获得更高回报就变的更难了，资金需求就会下降。

而全社会的资金供给则来自于当地的金融发展水平。

如果金融很落后，借钱就变得很难，为了借到钱，只能通过支付更高的利息来获得借款。而金融足够发达之后，会有各种各样的金融机构参与到全社会的资金流转中来，资金的供给就会增加。这个就是为什么古代的利率水平比较高的原因，古代没有现在这样发达的金融体系，融资渠道很狭窄，一旦到了“盛世”，经济大力发展了，资金的利率就会飙升。

像我国古代商品经济最发达的宋朝，社会利率经常会到7分、8分甚至更高，当时王安石变法的一项内容就是给与老百姓优惠贷款利率，但是也有年息4~5分，即40%~50%。而欧洲文艺复兴时期，新航路开辟的时代，融资利率亦有10%~20%。

未来，随着金融发展水平越来越高，资金从投资者手里流转到融资者手中会越来越容易，中间成本降低就会慢慢推动利率水平下降。

理解了资金的供需关系后，我们再去看中美两国过去20-30年的利率走势就很好理解了。

以中国1996年到现在的利率以及GDP变化：

在1996年到1999年这3年时间，全国的GDP增速在8-9%左右，但是贷款基准利率却在8%以上，这个阶段的贷款利率比GDP还要高。

从1999年后，是我国金融大力发展的20年，此后贷款利率整体上有了大幅的下降。到2010年左右，即使GDP增速从小回到8-9%的水平，贷款利率也只是在6%左右徘徊。

而站在现在的时间点往后看，GDP增速随着人口老龄化将会缓慢下降，而金融业则会因为科技的发展持续大力发展。在可预见的几十年里，资金供给会增加，而资金的需求却在减少，这个就是未来利率长期向下的根本原因。

选择固定还是LPR加点，最重要参考指标其实是剩余贷款期限

目前网上流传着一种说法，认为4.41%以下的选择固定，以上的选择加点。我认为这种选法并不合适，原因是如果未来贷款利率真的下降到1-2%，4.41依然是一个非常非常高的利率水平。

那么，到底应该怎么选呢？我认为应该要再加上一个时间维度。

从最上面中美两国的利率走势看，尽管利率长期向下，但是短期可能会因为各种各样的因素反弹，下图红圈：

显然，对于不同贷款期限的人来说，选择就会有些差异了。

如果贷款剩余时间在5年内的，最好的选择是LPR+加点，因为时间少，可遇见的2-3年内LPR利率下调的概率非常大，假设2-3年后加息了，因为剩余贷款金额已经很少了，可以选择一次性提前还清贷款。

如果贷款时间在10年以上的，最好的选择也是LPR+加点，因为时间足够长，即使中间有几年利率有反弹，但是因为长期看是下调的，算总账依然很划算。

贷款时间在5-10年内的就稍微要纠结一点了。从经济增速等方面看，5-10年内利率的波动相对会大一些，如果目前的利率在4.41以下，未来的下降空间可能没有那么大，通过选择固定利率锁定风险还是可行的，当然，万一到后期利率下降的特别厉害，比如到2%以下，我们也可以通过提前还贷或者置换的方式降低成本，因为剩余年限少了，置换的过桥压力也不大。而如果是基准利率以上的，还是选择LPR加点更合适一些，总体来看，未来利率还是下降概率比较大，后续降息的话能省不少钱。

这个选择题，你会怎么选？

喜欢请点赞，更多财经问答欢迎关注金融笔记的头条号！