万达将要投资河源，大家看好河源江东新区的房地产发展吗？

河源江东新区，位于东岸，坐拥“三江六岸”绝美景观，背靠连绵不断的梧桐山脉，与新市区、老城区隔江相望，属河源中芯城区东部重要组成部分，也是河源未来城市发展主要增长极，发展前景诱

河源市市区经济发展情况

（1） 国民经济发展稳中有进， 人均 GDP 持续增长近 5 年来，河源市区国民经济发展稳中有进，地区生产总值有了较大的上升，人均 GDP 持续增长。 GDP 从 2012 年的 2131621 万元增长到 2016 年的 3370986 万元，增长了 58.14%， 较 2015 年（3024181万元）上涨 11.47%；2016 年人均 GDP69426 元，较 2015 年（62535元） 上涨 11.02%

（2） 固定资产*较快增长，房地产市场畅旺

2016 年底河源市市区完成固定资产* 2425983 万元，较 2015年（1950952 万元）增长24.35%； 其中完成房地产开发* 1048306万元，较 2015 年（720745 万元） 增长 45.45%。房地产市场畅旺，商品房销售面积 149.64 万平方米，较 2015 年（109.37 万平方米）增长36.82%，实现商品房屋销售额 789189 万元，较 2015 年（556778 万元）增长 41.74%。

（3） 消费需求平稳增长， 住户存款稳中有升

2016 年底，河源市市区实现社会消费品零售总额 1555024 万元，较 2015 年（1485193 万元）增长 4.7%； 住户存款余额 2010042 万元，较 2015 年（1768282） 增长 13.67%。

四、近年住宅用地供应情况

（1） 住宅用地供应情况

2010-2016 年河源市市区供应住宅用地面积总量为 593.48 公顷，其中出让面积为 492.28 公顷， 划拨面积为 101.0 公顷。 2012-2016 年年平均供应量为 109.90 公顷， 其中 2013 年供应量为159.02 公顷， 为近五年较大值， 2015 年供应量为 47.84 公顷，为近五年*小值。

（2） 商品房销售情况

河源市市区 2012-2016年商品房销售市场整体呈平稳上升的趋势，商品房销售面积与商品房销售额发展趋势保持同一性， 2014 年略有下降。2012-2016年间，商品房销售面积与销售额较大值均出现在 2016年，分别为 149.64 万平方米、 789189 万元，河源市市区整个商品房销售市场状况良好。

五、住宅用地供应需求趋势

1、人口与社会经济发展

（1）人口

2016 年末河源市市区常住人口为 48.67 万人。 规划至 2020 年，城市规划区内总人口控制在128 万人以内，*城区人口控制在 108万人以内；其中城镇人口 100 万人，村庄居住人口 8万人。规划至2020 年，城市规划区城乡建设用地控制在 168 平方公里以内，*城区城乡建设用地 120 平方公里，其中城市建设用地 110 平方公里，人均城市建设用地 110 平方米。

（2）国内生产总值

2016 年，河源市市区完成地区生产总值（GDP） 3370986 万元，较 2015 年（3024181 万元）上涨 11.47%； 2016 年人均 GDP 69426 元，较 2015 年（62535 元） 上涨 11.02%。总体来讲近 5年来，河源市市区国民经济发展稳中有进，人均 GDP 持续增长。

（3）固定资产*

2016 年底河源市市区完成固定资产* 2425983 万元，较 2015年（1950952 万元）增长24.35%；房地产市场畅旺，完成房地产开发* 1048306 万元，较 2015 年（720745 万元）增长 45.45%。近五年以来，河源市市区固定资产*与房地产*整体呈现平稳上升趋势，房地产市场发展状况良好。

六、商品房市场状况

河源市市区 2012-2016年商品房销售市场整体呈平稳上升的趋势，商品房销售面积与商品房销售额发展趋势保持同一性， 2014 年略有下降。2012-2016年间，商品房销售面积与销售额较大值均出现在 2016年，分别为 149.64 万平方米、 789189 万元； 从 2013 年之后，商品房施工面积稳定保证在 400 万平方米以上，竣工面积在 2016 年达到峰值，为 156.72 万平方米， 河源市市区整个商品房市场发展较为火热，对于住宅用地的需求量也将稳定增长。

从河源市市区人口与社会经济发展的现状以及趋势来看，未来几年内河源市市区的房地产市场将保持活跃的状态， 人口的增长对住宅用地的需求也将保证商品房市场以及房地产*的平稳发展。 住宅用地的需求将会保持稳定，近期内不会出现较大的波动。

七、河源市市区城市总体规划

（1）城市发展目标

（1）城市性质

环珠三角地区性*城市；广东省新兴的产业基地；粤北赣南区域物流*；适宜居住、适宜创业、适宜休闲的现代化生态园林城市。

（2） 城市发展定位

立足丰富的生态资源禀赋，大力发展绿色产业，实施适度工业化战略，走新型工业化道路，全面推进各项社会公共事业建设。积极打造全省率先实现“生态文明发展”的示范市，大力建设“五大基地”，即：新兴产业基地、生态文化休闲示范基地、粤北赣南商贸物流基地、绿色农副产品生产加工基地、优质饮用水资源开发基地，将河源发展为广东“绿色宝库”和“幸福之乡”。

1）新兴产业基地

加快吸引珠三角优势产业转移，通过信息化推动传统产业的全面升级；充分发挥优势，大力发展新兴高端制造业，引进高新技术产业，以“一区六园”为重要载体，紧扣信息化和低碳化两大主题，着力培育壮大“新电子、新材料、新能源、新医药”产业，实现产业的跨越式发展，促进传统优势产业升级，提升河源的产业竞争力。

2）生态旅游文化示范基地

充分利用以万绿湖、东江画廊、温泉度假区、森林氧吧为代表、以“人、文、龙、山、水、林、泉”七脉合一为特色的自然与人文资源，依托城际轨道和区域绿道，大力发展生态旅游业、休闲度假产业和文化创意产业，提升休闲旅游产业的文化品味，强化“客家古邑•万绿河源”的城市形象。

3）粤北赣南商贸物流基地

加快高速公路、铁路等各项交通基础设施建设，强化粤北赣南陆路交通枢纽的战略地位，通过实施优惠政策，培育区域性商贸、物流配送、会展和职业教育等服务职能，充分发挥自身资源、生态、区位、人文和后发优势，建设成为粤北赣南商贸物流基地。

4）绿色农副产品生产加工基地

加快建设现代农业科技示范园，大力推进农业专业镇和农业标准化示范区建设，加快东江上游特色水果产业带、现代标准农田等建设，形成优势突出特色鲜明的农业产业集群和产业带；有效落实各项惠农政策和资金，搭建绿色农副产品服务平台，扶持壮大一批产业关联度大的科技型农业龙头企业和农副产品精深加工企业，支持发展农民专业合作组织。

5）优质饮用水资源开发基地

加强万绿湖、新丰江等水源地的保护，形成永续利用的水资源体系；以万绿湖直饮水工程建设为契机，提升水资源的产业化程度，提升水产品品质；加大清洁、优质水产品的宣传和营销，塑造万绿湖、九连山、霍山等一大批水产品品牌，提高产品竞争力。

（3） 城市空间空间结构规划

规划河源*城区按照“舒展的紧凑型”带型组团结构，形成“一带、两心、两轴、四廊、五组团”的空间结构。

1）一带

以东江作为城市空间组织的纽带，主要突出东江水带的景观功能和服务功能，沿岸线组织各城市功能，形成两江四岸的城市总体格局。

2）两心

综合服务*：新市区－老城*区，是未来河源市*城区的生活服务*，以行政、居住、教育、服务功能为主；生产**：高新区*，是未来河源生产*行业*集中的地区，包括研发孵化、企业办公、咨询服务、设计创意、生产管理等功能。

3）两轴

西部发展轴线：以河源大道、京九铁路为骨架形成的发展轴线。是现状城区发展的主轴线。以工业、物流、商贸服务业为主。东部发展轴线：沿东环路至古竹沿线，适当布置教育、体育以及相关居住配套设施，形成文教科研与城市生活轴线。

4）四廊

各个城市片区之间预留由水体、绿带构成的四条生态廊道，由北至南依次为木京-洋潭生态廊道、石峡生态廊道、柏埔河生态廊道、埔前河生态廊道，各片区内也保留一些小的廊道。

5）五组团

梳理现有城市功能布局，结合河源市*城区空间的带形拓展趋势、交通导向、自然地形地貌，从北到南逐渐形成东源组团、白田组团、临江组团、埔前组团、古竹组团 5 个城市功能组团。

（4）区域交通协调

依据城乡发展目标和发展定位，配合城镇地区产业和空间布局，构筑与新兴产业基地和粤北赣南区域物流*相适应的综合交通体系。按照“适度超前”的原则，依托高速公路、铁路、城际轨道等大型交通基础设施建设，向南贯通珠三角、粤东地区，向北贯通江西乃至长三角地区，构筑联络珠三角、粤东、粤北以及赣西南地区的高效率、低能耗、多层次、多式联运的一体化交通网络，核心加强与珠三角的交通对接，全面融入珠三角“一小时交通经济圈”。依托粤东北门户城市地位，连接长三角、海西经济区和粤东地区，在未来发展中左右逢源；协调与东部梅州、西部韶关等环珠三角城市的发展，拓展与东南沿海及大西南地区的经济联系，南北贯通、东西联动，打造成为粤东北交通枢纽城市。同时，市域内部构建市域“一小时交通圈”，促进河源市各城镇地区的协调发展，打好基础，迎接新一轮经济发展高潮的到来。

从河源市城市总体规划关于城市的发展定位及性质来看， 未来几年内河源市将核心打造新兴产业、文化生态旅游业等产业，将河源发展为适宜居住、适宜创业、适宜休闲的现代生态园林城市。*城区按照“舒展的紧凑型”带型组团结构，形成“一带、两心、两轴、四廊、五组团”的空间结构。这些都为河源市房地产市场的良好的发展提供了契机与保障，其中“两心”中将新市区-老城*区发展为生活服务*， 五组团的规划布局建设，区域交通的进一步协调发展，都将促进河源房地产市场的稳定发展， 保证了市场对住宅用地的需求。

八、住宅用地五类供应调控目标

近几年国家严格调控楼市，打击房地产投机、抑制房地产泡沫、抑制房价、地价过快上涨，促进地产市场长期健康平稳、有序运行。两会政府工作报告强调要加强房地产市场分类调控，坚持住房的居住属性，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。根据《广东省国土资源关于抓紧核定分类调控目标和加快制定住宅用地供应规划计划的函》（粤国土资利用函〔2017〕 1189 号），结合河源市市区商品房住宅库存与销售情况， 为保证房地产市场平稳健康发展， 河源市市区住宅用地五类供应调控目标为“持平” 。

从人口与社会经济发展的角度来看，河源市市区住宅用地供应应该平稳发展；从城市规划发展的角度来分析， 河源市市区住宅用地供应量应该保持稳定并有所增长；从政府宏观政策调控及五类调控目标来看， 发展目标应该为“持平”。综合三方面的角度来考虑，河源市市区住宅用地五类供应调控目标为“持平”，保证住宅用地供应量的平稳， 防止房地产市场过旺过剩，维系房地产市场的健康平稳发展。

九、供应计划指标

2017-2021 年度住宅用地供应计划指标

河源市市区住宅用地供应计划指标的确定以稳增长、调结构、保民生、促发展为目标，合理确定住宅用地供应总量，进一步优化供应核心，加大固定资产*项目用地保障力度，积极推进核心地区的开发，加大土地整备力度，大力挖掘存量土地潜力，推进城市更新改造，促进河源市市区经济平稳较快地发展和民生福利水平的不断提高。经综合平衡分析，确定 2017-2021 年河源市市区住宅建设用地供应计划总量为 580.75 公顷，其中 2017 年至 2021 年分别为 119.80、116.87 、 115.16 、 114.53 、 114.39 公顷。

紧紧扭住供给侧结构性改革这条主线，强化创新驱动核心作用，以三大建设为抓手，实实在在狠抓项目建设，千方百计扩大*拉动，大力振兴实体经济，加快产业转型升级，推动产业结构调整，推进经济平稳较快发展。 推动住房用地供给侧结构性改革，促进完善购租并举的住房体系。

河源市市区住宅用地中期（2017-2021 年） 供应计划主要布局于东城西片区、 东城中片区、 滨江南片区、 钓鱼台片区、高新区深河 A区和 B 区以及江东新区核心区东环路周边。

十、 供应导向

（一）规范供应，稳定预期，促进房地产市场健康平稳发展

以相关规划为导向，以住宅用地需求为基础，加强住宅用地的空间统筹。基于住房存量和人口总量，深入分析住房需求结构和人、房、地资源匹配关系，全面落实房地产市场调控要求，回应民生重大关切，科学合理确定住房建设计划，立足当前与长远，有效配置住房供地总量、结构、时序，建立住宅用地供应长效机制，综合施策。根据市场实际情况，控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏，按计划分批推出，实现住宅用地供应稳定、均衡。土地供应时应进一步采取措施，灵活确定地块面积、组合不同用途和面积地块搭配供应。综合运用多种供地方式，完善招拍挂手段，减少流标流拍，避免异常高价地，稳定市场预期。

（二）推动住宅用地供给侧结构性改革，建立购租并举的住房体系

坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，加强房地产市场监管， 督促开发企业严格按合同约定开工、竣工，坚决查处捂盘惜售、炒作房价、变相涨价等行为，推动核心区域和商业地产去库存，促进房地产市场平稳健康发展。

以建立购租并举的住房制度为主要方向，认真落实*和省、市对住宅用地供应的决策部署，合理优化住宅用地规模，完善住宅用地供应结构，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。

逐步提高辖区居民居住水平，满足不同收入层次居民的住房需求，进一步完善多渠道、多层次的住房供应体系，支持居民自住和改善性住房需求，推动住房用地供给侧结构性改革，引导形成合理的住房消费结构。

（三）坚持目标导向，调整优化住宅用地供应空间结构

根据河源市“十三五” 规划蓝图， 提出到 2020 年， 将源城区打造成为环珠三角电子信息产业集聚地、岭南健康休闲旅游名城、宜居宜业国家生态园林城市；江东新区建设成为全国生态文明发展先行区、广东绿色资源产业发展示范区、粤东北与赣南区域经济协调发展融合区、环珠三角产业转型升级指引区、河源产城融合发展新引擎； 市高新区发展为环珠三角新兴产业集聚地、全国低碳经济示范区、生态科技新城、一等别高新区。

按照“东拓西优、南扩北连、*提升”发展思路，进一步优化*城区空间结构和产业发展布局，集中力量提高*城区的集中度和首位度，增强辐射带动全市经济发展能力。“东拓”，即大力实施跨江发展战略，核心建设江东新区，打造跨越发展新平台。“西优”，即加强万绿湖周边地区生态保育，提高整体环境质量。依托万绿湖、桂山等*自然资源，大力发展现代生态旅游业，核心规划建设万绿生态旅游度假区，推动河源建设成为岭南健康休闲旅游名城。全力推进西优工程一期建设。“南扩”，即坚持“产业向园区集中、园区向城市集中，实现产城融合”思路，核心推进深河产业城、中兴通讯等大项目建设，将*城区南部打造成为一个环境优美、宜居宜业、产城融合的现代化产业新城。加强市高新区一期、二期配套建设，提高生产*能力，实现产业兴城、产城融合。 “北连”，即力争用 5 年左右时间，基本完成东城中、西片区的开发建设，加快实现市区与东源县城同城化发展。“*提升”，即实施环境提质、服务提质、内涵提质、产业提质四项工程，整合推进交通设施、公共服务设施、市政公用设施建设，创新城市规划编制和实施机制，改善*城区人居环境，建设宜居城市。

推进“三旧” 改造建设，提高存量用地利用效率，优化老城区居住环境，促进城市功能的更新和，提升城市现代化水平和实现城市空间价值增长。

（四）严控总量、用好增量、盘活存量、提高质量，促进土地节约集约利用

坚持科学发展观和节约集约用地政策，坚持“严控总量、用好增量、盘活存量、提高质量”的指导思想，严格土地供应的计划管理，结合河源市经济社会发展要求，加强用地准入管理，按照城市规划标准与准则和产业用坐标准，严格核定各类建设项目的用地规模，促进土地的节约集约高效利用，坚决遏制违法违规用地，积极盘活闲置低效用地。

要完善土地储备开发、住宅用地供应计划调整等体制机制，计划实施过程中要密切跟踪市场走势，定期研判供需变化，根据年度住宅用地供应计划实施效果，结合住宅用地三年滚动计划及时调整完善五年中期计划，提高计划实施率，确保住宅用地按计划有序供应，保障房地产市场平稳健康发展。