中国房地产下行周期有多长？

从1998年到2017年是18年，而在房地产理论中，存在着一个18年的周期理论，现实中则叫18年魔咒。市场周期蕴含了政策的行为，市场的供需、价格的波动、购房者的情绪，是个综合的体现。

从1998年到2017年是18年，而在房地产理论中，存在着一个18年的周期理论，现实中则叫18年魔咒。市场周期蕴含了政策的行为，市场的供需、价格的波动、购房者的情绪，是个综合的体现。

之前专栏中，笔者提到基本每隔3年时间，国内就会出现购房者聚集售楼处维权甚至砸售楼处的事件，其实这是中国楼市短周期的体现。而从长周期角度看，中国在2017年基本走完一个完整的周期，这和经典的18年房地产周期理论较为一致。

为什么是18年？

房地产理论中有三个经典的周期研究，一是库兹涅茨15-25年周期理论，开创者是美国经济学家西蒙.库兹涅兹，此君1971年获得了诺贝尔经济学奖；二是霍伊特的芝加哥18年房地产周期理论，他是一个芝加哥的房地产经纪人，发现芝加哥103年的房地产历史中重大事件重复发生平均时间间隔为18年；三是哈哈里森18年模型理论，他是伦敦土地联合会的执行董事，曾准确预见了1992年英国房地产的崩溃及2007年美国房地产的崩盘。

这三位之外，还有些人研究房地产周期，只是不知为何流传不广。譬如后来成为美联储主席的阿瑟.伯恩斯出版了《住宅建造的长周期》。还有玫瑰房地产经纪商罗伊.温茨利克研究了美国1795年~1973年的房地产市场情况，测算房地产周期平均长度为18.33年。

这是理论，房地产市场的现实呢？

中国房地产市场1998年进行住房货币化改革，正式开启中国房地产市场化进程。从房地产价格变动上看，中国差点也契合18年周期理论。

2014年笔者在专著中曾运用波浪理论推演中国的房地产周期，但在最后一个阶段失灵。

具体的推算过程是，以全国新建住宅价格指数为基准，起点为1998年12月这个最低点。从1998年12月~2000年12月，为上升1浪，历时13个月；2001年1月~2001年12月，为调整2浪，历时12个月；2002年1月~2004年12月，为上升的3浪，历时24个月；从2005年1月~2007年4月，为调整4浪，历时16个月；从2007年5月~2008年1月，为上升的5浪，历时9个月。也就说从1998年底到2008年初，9年间中国房地产市场走完了一个完整的上升5浪。

从2008年1月起，中国房地产市场开启下跌的abc三浪，从2008年2月~2009年3月为下跌a浪，历时14个月；2009年4月~2010年4月为b浪反弹，历时13个月；再从2010年5月到2012年9月为下跌c浪，历时29个月。这是abc三浪，而从更大的级别上看，这是大的下跌A浪，历时56个月。而从2012年10月到2013年12月为反弹B浪，历时15个月。因而从2014年1月起，进入C浪大杀跌阶段。

其实从2014年2月末杭州有楼盘率先降价后，房价下行逐渐被市场部分认同，再到2014年5月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比数据正式下跌，衰退格局正式确立。

但后续就是笔者要反思的地方，也是远超出预期的，这在房地产过往阶段是不曾有的。2014年10月起，央行接连降息降准，货币如潮水般涌入房地产市场，就是从2014年的四季度到2017年的三季度末房贷大跃进，足足投放了10万亿的房贷，这占过去18年的一半。

也正是这场房贷大跃进打乱了应有的房地产周期演变过程。如果没有这额外的货币政策转向的化，按照模型房地产衰退将持续到2015年10月，如果猛烈些的话，将持续56个月，即到2018年8月。