长沙最新地铁规划重磅「豪横长沙地铁13条线路有变热度爆表重点点名这些铁片区」

长沙地铁，今年频繁抢头条！
先是6号线正式运营，后有第四轮规划启动编制、3号线南延线运行、第三轮规划调整线路将报批，更有长株潭都市圈轨道交通规划即将送审...
▲图@长沙2035规

长沙地铁，今年频繁抢头条！

先是6号线正式运营，后有第四轮规划启动编制、3号线南延线运行、第三轮规划调整线路将报批，更有长株潭都市圈轨道交通规划即将送审...

▲图@长沙2035规划

长沙地铁，即将迎来春天。地铁，是楼市价值助推器，今天深度谈长沙地铁，3000多字干货，分为三部分：

第一部分：已有地铁1-6号线，合计191.11公里中的买房密码。

第二部分：第三轮规划中，在修、将修地铁的买房启示。

第三部分：第四轮规划，最值得期待的是地铁8号线环线。

01

长沙地铁，已运营6条线路

合计191.11公里，其中隐藏着什么买房密码

长沙地铁通车里程不多，与二线城市武汉、成都、重庆、西安等比较，有很大差距。尤其是在修线路不多，未来几年通车里程与兄弟城市会越拉越大。不过，客流强度一直很大，长期霸榜全国前列。长沙就应该猛修地铁、加快修地铁。

▲图@地铁客流及运输研究阿牛

各位老铁，修地铁，成本高，在长沙，修一公里地铁平均要6-7亿，多一点的大概要10亿（比如7号线）。而线路运营之后，光靠收车票、卖卖广告，是100年可能都难以回本的。全国各地铁，除了香港等少数城市，绝大部分是亏损的，在巨额财政补贴的情况下，仍然可能亏损。

▲全国24城轨交运营情况，图@城市财经

那，修地铁意义主要在“诗外”。就是要扩充城市能级，带动沿线土地溢价，在地铁上亏的钱，在土地（等）上赚回来。长沙地铁1-6号线，投入运营的191.11公里，绝大部分站点沿线其实开发得差不多了。少数并未起来的站点附近，就是土地运作的重要地方，也是我们买房人的机会。举例来说：

1号线

1号线从北往南，很多都是城市更新区域，老地盘里边零碎出点地块，然后价格搞得老贵老贵的。比如1号线途经的黄兴北路一带，随便出来个盘，都是单价过2万了。

▲如图所示，老城区招商地块多达15个，其中1号线沿线就有9个

2号线

2号线类似，整个沿线都没什么成片大空地，开发量有限。在讲新故事的，是2号线的西延线，本文后面讲。

3号线

3号线，比较典型的，通车这几年，两端各崛起一个楼市板块：广生板块、联江板块。这两者目前基本都达到了开发高峰，还有不少人在怀疑能不能起来。

答案是：起得来的。尤其联江板块，不要再认为“大王山=偏远”，这片区域，地铁通达、湘江边好位置、紧挨着成熟的洋湖，没有起不来的道理。

▲两江板块示意图

4号线

4号线也一样，北端月亮岛板块起来了，东端光达站区域能覆盖的已经覆盖，只剩下末站杜家坪站可以好好卖地了。

杜家坪站附近，最近落定了一个重大项目（中车），研发性质，这附近进行房地产开发，房子的价值比北边国际交流区要高很多，大家务必重视。

▲杜家坪站周边规划示意图

5号线

5号线，沿着万家丽路从头走到尾，沿线没有集中开发区域，只剩下少量地块，比如湘龙、马栏山、天际岭下的少许地块。

6号线

6号线，今年6月底才通车，沿线空白地块非常多。通车之前已经先行启动了一些板块，通车之后，三五年内肯定是沿着地铁想办法，进行高强度开发。

▲长沙地铁6号线途经板块示意图

值得重视的是两端：梅溪湖二期和空港。

丨梅二，毫无疑问是要起来的，时间就在这几年，有地铁带动，有湘江新区重点打造的利好，有梅溪湖一期热能传导的优势，还有麓谷产业支撑，所以6号线末尾的中塘站、象鼻窝站、谢家桥站必定起来。

▲梅溪湖二期规划示意图

丨空港，几年之前我们讨论房子怎么会讨论空港呢？沿着人民路往东，最多讨论下黄兴大道上的东方美地就完球。但最近几年，沿着人民路往东故事很多，最近航空城横空出世，将掀起一个新高潮：

▲来自格知研发

02

第三轮规划中在修、将修地铁的买房启示重点点名5个片区

3号线南延，不在第三轮当中，而是以城际线名义修的，10月14日已正式开启试运行，预计年底or明年初就会通车运营。从山塘站开始，将串起不少楼市板块。

我认为，这条线上最大看点是童世界南边的湘江融城科技城位置（双湖站），主要理由是这里处于江边，且近日正式启动建设，已落定省儿童医院西院区、规划白泉TOD综合体和融城客厅。此外，根据最新的消息，湖南大学新校区大概率落定在周边。

▲湘江融城科技城规划示意图

完全可以围绕坪塘站 双湖站，做一个楼市片区出来，价格猜猜是否会过万。

回到第三轮规划线路中，目前在建线路包含7号线一期（其中包括最新到汽车东站部分）、1号线北延线一期（二期调规中）、2号线西延线二期，即将启动建设的线路有4号线北延线（调规中）、5号线南/北延线、6号线东延线（可忽略不计）等几条线路。

▲原长沙第三轮地铁规划示意图

这几条线路，辐射了多个楼市板块。一一盘点：

1号线北延（一期）

5个站点，真正对楼市产生意义的，是鹅羊山站与秀峰山站所在的鹅羊秀峰板块，今年在楼市出尽风头。而其中最大贡献者，是央企红盘保利北中心；此外，马上将拍地，限价涨至11500元/㎡。

▲1号线北延一期示意图

这个板块，土地所剩不多，也将是开福北首个迈入成熟的板块！保利北中心，可买！

2号线西延（二期）

2号线西延二期，将带动好几个板块：如梅溪湖二期西北角、中联智慧产业城东部、麓谷新区、高铁西城。

前两者，可以看做一个部分。麓谷新区，随着今年第二次土拍连出三地，地铁沿线几乎没有地了，后续地块与2号线无关，基本成熟。所以，重点看高铁西城！

▲高铁西城效果图

去年高铁西首开破记录（限价10500地）后，片区持续走低，后续限价基本在8000多一点。不过，今年“三区合一” 湘江新区扩容，高铁西城所在划入新区托管范围，利于片区楼市。

因行政区划调整，原本为今年土拍大头的高铁西城，出地不多，且基准地价正在更新中，预计后续价值将上扬。那么，这些地块新推出后，限价会是多少？

▲原计划第二批出让的高铁西城地块示意图

4号线北延

4号线北延，规划9个站点，全部位于滨水新城境内，基本为带动滨水新城而设，包含了大泽湖、腾飞片区、斑马湖三个板块。

▲4号线北延示意图

这三个板块，全部是临江好板块，自身条件优越，毫无疑问是要起来的。4号线北延线一旦启动，价值将水涨船高。尤其是大泽湖，随着地铁带动，建设进度加快。

马上进行的第三轮土拍，3个板块都有地块出让，且不少都临湘江。现在大行情不大好，这些地块难免会有部分流拍。其实，放远一点来看，比如5年回头看，这些位置不算太差。

5号线南/北延

ta真正的意义，是带动南北两个新城的发展，即北部松雅湖生态新城（水渡河片）、南部新城（中信新城部分）。目前来说，南城核心区已发展成熟，加上大托-解放垸即将启动，将被看好。如中海就重仓片区，推出全新盘中海寰宇天下：

▲中海寰宇天下效果图

北边松雅湖新城，只有两个站，且都不在核心区范围，带动作用相对小了点。至于此前我曾爆料的5号线支线，也有老铁爆料说将是11号线西延过来，但无论哪种，都不是短期内可以启动的。

▲水渡河片区示意图

7号线一期

7号线一期，原规划为云塘站至五里牌站，经过的都是成熟主城区，要说重点楼市板块，只有城市更新重磅片区：红星板块。定位高、规划牛，更有地标集群、大型商业等封面级项目，目前最高限价13900元/㎡，但开发难点是“拆迁”。

目前首开区天华片，仅出让一次地（中海星樾府项目），本计划第三轮出让地块，最终未出。但其价值，是无可置疑的。

▲红星片区效果图

此外，近日长沙地铁第三轮规划调整，7号线五里牌站至汽车东站段，将并入一期建设，又带来重磅更新片区：西龙片区。前不久签约，长沙产投集团操刀，300亿总投入（包含蔡锷路两厢片区），牛！

03

第四轮规划，8号线环线，最值得期待重要意义，是带飞长沙楼市

长沙地铁“6 1”，都是既定线路。真正值得期待的，还是第四轮地铁编制规划。距离我们最近的是地铁8号环线。

▲长沙地铁8号线示意图

8号线，曾多次分析，预计在十四五期间开工。即未来3年内，将启动。

根据网传站点示意，共计32个站点，换乘站多达20个（加上城际铁路有22个），与长沙目前规划的所有地铁线都交汇，名副其实的“换乘之王”。

▲长沙地铁8号线站点示意图，实际已有变化，以最终公布为准

近日，长沙轨道交通集团回应地铁8号线相关问题：

根据《长沙市轨道交通线网规划修编》方案，地铁8号线东段主要沿锦绣路、双杨路、花侯路南北向敷设。因线路目前还处于线网规划阶段，具体站位、建设时序尚未确定。

所以，8号线能不能在未来3年内启动，目前不得而知。但作为唯一环线，8号线的重要性不言而喻，对楼市更是如此。关于地铁带动的楼市板块，还有更多重要板块，没有进行分析，篇幅有限，后续详聊。