跟着地铁买房好吗「跟着地铁规划买房是不是就轻松赢麻了」
2022年8月下旬，深圳地铁5期规划正式披露了环评文件。规划披露多达13条地铁线路。
地铁规划一般有几个阶段，一般认为，达到“环评公示”阶段，意味着线位和站点的勘探工作、设计工
2022年8月下旬，深圳地铁5期规划正式披露了环评文件。规划披露多达13条地铁线路。
地铁规划一般有几个阶段，一般认为，达到“环评公示”阶段，意味着线位和站点的勘探工作、设计工作均已完成，落地建设的可能性已经非常大了。
对于深圳买房人而言，最重要的阶段，是环评公示通过后的几个月，这意味着未来5年后，小区门口是否落地一条新线路，是100%可以确定的。对于近郊、远郊非地铁区域的房子而言，没有地铁的支撑，要解套，要升值，基本要等5年以后，下一轮地铁开奖了。
买入地铁房能涨吗？地铁房正确的投资逻辑是什么？不仅针对深圳，对于全国地铁城市都适用。抬小板凳坐好，本文就给大家解读我的思考。
在研究地铁房的买房逻辑之前，我们要搞清楚第一个问题，地铁的利好究竟在什么时候可以刺激周边小区的价格上涨。
第一个问题，地铁利好何时能刺激附近小区房价上涨？地铁规划的几个阶段：
1、谣言疯语期：有官宣的纸面规划出现，但是，没有实际投入建设。一般而言，规划部门会提前10年就策划好未来城市发展的方向并公示。但这些公示并非能全部落地。但是，此时这些虚无缥缈的地铁沿线的房子，也可能开始涨。我们见过很多例子，典型的就是炒作大亚湾的深圳地铁14号线和深大城际，老新闻反复鞭尸炒作，关键是每次炒作都还有人信。幸运的是，只有开发商这种掌握强大舆论媒体资源的怪物才能运作这种谣言，去二手房市场转转，你就会发现，没有了售楼部的神秘加持，二手房哪能因谣言溢价。
2、规划落定期：地铁已经完成勘探和线位设计，弄清楚了沿途的地质构造和建设可行性，还理清了无数的利益纠葛。这个阶段的重要节点是发布环评公示。到了这一步意味着地铁的建设前期工作基本完成，无异议即可投入建设。
3、建设期：施工单位进场，挖始发井，把上百吨的盾构机塞进地下，开始每天10米的建设期。此时，地铁站沿线可以说是一片狼藉，泥头车进进出出，施工机械像打击乐队一样全年无休，这个过程要持续5年左右。
4、开通运营期：5年建设期卫生后，地铁会开始试运行，地表的裂缝突然就萎缩关闭，成了精致敞亮的地铁站入口，一把剪刀剪彩，地铁就正式开始运行。
地铁释放的利好，在以上的哪个阶段刺激房价，其实取决于城市地铁发展阶段的不同。
我们先按地铁里程对城市进行分类。
1、运营里程200公里以内的城市：和大家想象的不同，人们对地铁的开通，没有任何感知，因为没有通地铁的区域，才是大多数。我曾深入考察过昆明和佛山两个城市的地铁房，结论是当地人对地铁基本不感冒。买了地铁房，也就是去市中心方便，其他时候该开车开车，该公交公交。尤其是佛山，简直是美国大农村的翻版，汽车的出行效率和公交的出行效率，毫不夸张地说，一个天，一个地。
思考：为什么佛山人民那么执着于自己开车？
2、150-400公里，开始体验地铁的“利好”。随着多线网的贯通，城市核心区出现5个以上的换乘站，城市各个郊区也基本有地铁覆盖，地铁开始成为出行的主流方式。边际效应递增在这个阶段发挥得淋漓尽致，一旦哪个地方新通地铁，不仅意味着地铁网地覆盖更广了，接纳地铁的业主也在逐渐增多。
随着地铁的进一步修建，400km运营里程，是地铁成网的一个重要标志。
3、对于运营里程已经超过400km的城市，地铁已经充分发挥起主导公共交通的作用，家门口有地铁站意味着全市的低成本通达。你看到的不是一个地铁站，更像是某种时空传送机的入口。
400km以上地铁的城市，还意味着一个问题，那就是购房者已经体验过一次因为地铁房上涨带来的爽快感，他们会记住这种财富增值的红利，并且地铁房增值的佳话，会在坊间开始流传。下一轮地铁规划落地的瞬间，就会是地铁房开始升值的时间。
为什么，在深圳地铁规划环评公布时，我要第一时间去研究线位、站点？就是这个原因。
第二个问题，能涨多少。说到前文过，地铁规划落地前就会有各种妖言疯语，很有可能地铁落定之前，你买到的就是有地铁预期的房子，还赚个鬼啊。
因此这一步，我们经常做的事情是，调取二手房成交数据，看是否地铁利好真正兑现前就已经涨过了。
但是，很多时候，数据也是错的，或者和实际调研相差太大。又或是你根本拿不到数据。
这个时候，最靠谱的方法还是使用估值逻辑。
地铁开通，意味着一个区域突然迈向了诸如“30分钟等时圈”的圈子，一些原来品质过硬但是因为交通原因导致“地段错配”的房子，开始在实力上叫板核心区品质稍逊的小区。
另外，如果小区在地铁落地兑现利好前就已经涨过了，买地铁房赚钱的逻辑便不复存在。以后即使涨，也是因为板块均价涨，不是地铁修通带来的价值。
站在2022年来看，我认为，深圳西部远郊（例如沙井、松岗）、北部远郊（光明、观澜、平湖），在本地地铁环评公示前，就均有不同程度的溢价。原因也很简单，深圳的购房者已经提前把深圳未来副中心和轨道交通规划的大致方位布局完毕了。内卷啊，悲哀啊。不过不在深圳的读者，你们是幸运的，因为历史一定会重演，日光之下无新事。更多地铁未来会迈入400km 运营里程的城市，那里的市民还对地铁利好一无所知，这就是我们能提前布局的机会。
总结一下。能涨多少，取决于地铁利好兑现之前，那些“未确定的消息”已经让房子涨了多少。
第三个问题，哪一类房子能涨。我们拿今年要开通的深圳地铁12号线作为一个例子。12号线是2017年9月开工建设，计划22年年底开通运营。线位上，北接沙井，南起赤湾，串联起了深圳的核心区与西北近远郊地带。
尤其注意的是，12号线途经的西乡以北、机场东东侧、福永东，都是首次被纳入地铁线网，加入了45分钟轨道交通俱乐部。从区位上看，这种典型的“地铁从零到一”突破的区域，是最能被地铁刺激利好的。但是，如果你仔细观察各小区的涨幅，你会惊讶地掉下巴。我们仅选取一两个站点附近的楼盘来看：
1、雅然居，03年建成，2017年成交价4.2万元，目前指导价5.8万。涨幅38%。
2、丽景城，02年建成，2017年成交价5万整，目前参考价6.21万元。涨幅24%。
3、流塘阳光花园，15年建成，2017成交价4.9万元，2021年年中，报价和实际成交价已经冲到8.5万元以上。21年“208”指导价新政后，指导价定格在7.5万元，涨幅达53%。
结论颇为清晰。
涨不涨，和“楼龄”的关系很大。
楼龄这个问题，实质不是楼的“龄”太大，而是上了年龄的楼，和现代小区配置差别太大。在研究生阶段，我是专业做建筑设计的，这个话题有很多可写，我由于篇幅所限，我准备在后面有空时再展开。
第四个问题，离地铁多近的房子能涨。离地铁站多近可视为地铁房？从营销案场客户的心理接受度看，我们大致把小区的地铁可达性分为三档。
1、≤800米为一档——地铁房。考虑到人的步行速度是5km/h，这个距离意味着步行10分钟内可达。
2、800米-1.5km为二档——近地铁房，这个距离意味着需要小黄车、公交车来完成“最后一公里”。
3、≥1.5km，对不起，你是来蹭流量的。
请注意，可达性，我从来衡量的是你的楼栋到地铁站的距离，而不是小区大门口到地铁站的距离。这个细节比较重要，因为不只是中介和销售会和你玩文字游戏，你自己也可能和自己玩认知偏差，尤其是你主观上已经爱上了这个小区时。
我们看这样一个例子，深圳12号线桃源居站附近有个很大的社区，叫做领航城。从桃源居站出发800米半径，因为这个小区本身用地规模太大，领航城只有大概一半的楼栋能算得上是“地铁房”，剩下一半只能算是“近地铁房”，价值自然不同。当然，开发商自然是比你们还精，很鸡贼的把不怎么需要地铁通勤的大平层小区布置在远离地铁站的西侧了。
地铁的通勤价值，取决于地铁和楼栋的位置，具体地说，取决于步行可达时间 地铁乘坐到终点站的时间之和。——我们称之为：“门到站”。
我们举个例子，一般地铁线路是3分钟一个站，这样10站就是30分钟。但是请注意，这只是站到站的距离。真实的情况应该是门到站的距离，即测量小区所在楼栋到地铁口的距离，才是有意义的距离。
在买地铁房时，记住这句话吧：抛弃“地铁小区”，拥抱“地铁楼栋”。你便不会踩坑。
第五个问题，你说地铁利好，那么利好究竟有多大？核心区和远郊，对地铁的依赖程度不一样。
在地铁已经四通八达的区域，单线变双线换乘，利好不大。城市核心区本身也是就业中心，通勤时间本来就不长，就没有那么依赖地铁。公交，出租车，多样化的出行方式都可以解决通勤问题。
在我工作的头两年，我一度认为深圳通勤是一个很幸福的事情，因为当时住在南山书城附近，属于关内，工作在会展中心，也是关内，当时9号线还未通车，每天搭乘M133，8点出门一定能赶到到福田，而且还能在车上美美地睡上一觉。后来，我们发现还可以长期固定搭顺风车，于是出门时间干脆改为8：20。
与核心区不同，关外极度依赖地铁，深圳地4号线常年爆满、1号线后宝安沿线站点常年爆满，高峰期排队甚至排到了站外300m开外。
通了地铁的区域再开一条，和没有地铁的区域首次开通，利好也不一样。从零到一和从一到多，地铁利好在减弱。
此外，地铁通车时能兑现的利好，和通车后5-10年带来的区域性利好，也不一样。前者，利好就好在通勤时间和成本的降低，后者在于吸引到的人流及投资机会，会导致公司涌入，开发商涌入，写字楼和办公楼涌入，城市慢慢从一个全城公认的“荒郊野外”蜕变成精致整洁有人气的“建成区”。
以上就是地铁房购买时必须注意的5个问题。你看，光是一个地铁投资逻辑，本来只打算写个1000字，后来发现还是说不清楚，3000多字，又还是意犹未尽，发挥的空间还是留给以后吧。
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