天津房产板块划分,天津的楼市走向
之前我们跟进天津学校“民转公”的时候，经常会听到这样的声音：一个地产号，天天发教育是什么意思，瞎凑什么热闹啊！
对，没错，我们是地产号，但教育和楼市之间的强相关关系让我们不得不
之前我们跟进天津学校“民转公”的时候，经常会听到这样的声音：一个地产号，天天发教育是什么意思，瞎凑什么热闹啊！
对，没错，我们是地产号，但教育和楼市之间的强相关关系让我们不得不时刻关注教育的动向。
对于局部的楼市来说，教育，是最直接、最有效的能影响楼市行情的因素。
一个重点学校的引入，很有可能就让一个板块“土鸡变凤凰。”
津南的海教园和滨海的生态城板块都是凭借“硬核”的教育优势成为天津楼市中的热门板块，而空港也因为相同的原因而备受关注。
那这三个板块的现状如何，未来还会不会有潜力呢？我们仔细聊一聊。
01
海教园
海教园的教育利好主要来自两重：一是九年一贯制南开学校，二是海教园是唯一一个可以考市区高中的环城板块。
这两个利好单拿出来哪一条都有带动一个板块的潜质，再一重叠，海教园直接爆火，房企纷纷拿地，销量上也是一路长红。
2020年，海教园新房成交3827套，2021年，成交4612套，今年上半年受疫情影响严重，也已经卖了878套房了。
楼市火爆，大家都高兴，但因为太火了，也给海教园带来了一些麻烦。
房子卖的太好，大部分还都是奔着上学来的，所以板块内南开学校的学位变得非常紧张，三个校区都已经不堪重负。
不过前些天津市规划和自然局又发布规划，南开学校还要再建两个校区——敬慧路校区，以及和慧南路校区。
两所学校均为九年一贯制，配置小学48班（45人/班），中学24班（50人/班）。
关于海教园的销量和学校的扩容问题，我们之前也写过专题文章，想了解详情的可以点击链接“教育特区”名头坐实！天津这个流量板块再添两所九年一贯制学校，学位紧张有解了！
增加学位是在容量上扩充，而从土地市场上看，海教园近一两年能入市的新盘项目也不会多了。
今年第一轮土拍，海教园挂出了2宗土地，都没有成交。第二轮供地再次挂出了海教园的地块，但仅有一宗。
由于供地数量的限制，海教园近两年上市的楼盘数量不会太多，将进入清理库存的阶段。
结合增加校区和新项目减少两个方面看，海教园学位紧张的问题不会拖累板块的发展。
而在价格方面，海教园的房价一直非常坚挺。
近两年的房价都在19000元/㎡，今年海教园的在售项目价格大概是在17000元/㎡左右浮动，看起来是下降了，但主要是受了问题项目的拖累。
四季春晓停工降价，均价15000元/㎡，雅居乐延期交房，位置也不好，均价14000元/㎡两个项目对整体房价造成了拖拽。
如果刨除这两个项目，海教园洋房社区的成交均价还是19000元/㎡，几乎三年没有变化，这在近几年的天津楼市中算是相当难得。
总的来看，海教园的热度还是能够保持住的。不管是问题的解决、还是板块内的市场生态，都还不错。
最关键的是，板块内的教育资源没变，升学政策没变，这才是海教园的核心优势。
只要这两个不变，那么海教园的生命力就能继续保持下去。
02
生态城
滨海的生态城也是一个靠着强势的教育资源带动楼市发展的板块。
昨天，滨海的官方公众号发布消息：滨海小外片区超出了原计划招生人数，需要生态城南开小学对口分流。
这就是生态城凡尔赛的地方。
因为报名人数太多，孩子没上了最想去的学校，“惨遭”分流。结果一看，还是个重点！
要知道，不论是南开小学还是滨海小外，都是稀缺的学校资源……
生态城虽然没有海教园可以考市区高中的政策优势，就突出一个学校多！
据不完全统计，生态城现有13所小学、8所初中、6所高中，1所中职、1所大学，还有在建的中福中加小学、中国核工业大学等、滨旅北部十二年一贯制学校...
其中还不乏生态城实验小学生态城南开学校、天津外国语大学附属学校、北师大生态城附属学校这样的名校。
正因如此，生态城凭借教育资源也吸引了大量的开发商进驻，销量也是非常出色。
不仅是滨海的销量扛把子，在全天津市也是标名挂号的存在。
2021年中新天津生态城共成交98万㎡，全年成交套数8804套；
今年今年上半年同样受疫情影响，成交26.26万㎡，成交套数为2260套。
对比去年来说，确实萎缩不少，但是这也是跟自己比。
这个成绩跟其他板块比依然是一骑绝尘的水平，因为排名第二的团泊东板块的成交面积“仅有”12.9万方……
生态城楼市的爆火其实跟海教园有很多相似的地方。
首先，教育优势，这已经不用说了。
其次，就是配套的兑现力非常强。
海教园从发展开始，校区一个一个的建，学位不够了很快就安排增加，6号线地铁也已经开通。
而生态城随着整个滨海的大跨步发展，配套也都落地的非常快。
中部片区地块图
Z4线一期工程已经在建，预计2024年全线通车。从时间上来看虽然有点远，但是因为已经在建了，所以就是时间早晚的事。X先生还没听过地铁烂尾的消息……
尽管已经有这么多学校了，但依然有中福中加小学、滨旅北部十二年一贯制学校等多个学校在建，进一步扩大教育优势。
而商业方面，南开学校旁边的社区中心规模不小，还引入了宝龙广场、爱琴海购物公园等大型商业。
随着生态城入住的人口越来越多，生活氛围以及商业的成熟程度都将越来越高。
还有一点，就是生态城的生活环境真的非常好。
X先生之前去生态城的某项目踩盘的时候，生态城的城市界面和绿植栽种的水平都非常出色，而且空气质量也甩开市内一大截。
这也算是生态城板块独有的优势。
现在生态城看起来在飞速发展，不过也有可能像海教园那样出现学位紧张的问题。
因为生态城虽然学校多，但是板块的面积也大，楼盘项目也不像海教园那样是纯洋房社区，不少项目盖的还都是高层、小高层，项目的供应量非常多。
但是，生态城板块从2015年起就实行了六年一学位制度，对学位的扩张速度进行控制。
目前来看，个别学校的学位可能比较抢手，但整体还比较宽裕。
从今年的两次供地情况来看，生态城没有土地成交，近两年应该不会有新项目入市，板块内14000元/㎡左右的新房价格也会比较平稳。
03
空港
空港人送外号“小和平”，区域里的学校虽然不像生态城那么多，但含金量拉满了。
天津港保税区空港学校（天津一中分校）、天津市第一中学滨海学校，再加一所空港实验小学。
另外，2020年滨海还跟和平区的逸阳学校签约，要建立逸阳空港小学。
不过逸阳小学今年转成了公立，预计今年投用空港分校并没有招生。如果明年投入使用，那么空港板块将又多了一所好小学。
空港的发展思路跟生态城、海教园有所不同，教育不是它发展起来的根本，而是给它锦上添花的东西。
空港的发展更多还是因为产业的集聚。
大量的产业园区吸引就业人口，这些人口自然而然的产生住房需求，这是空港板块发展的基础。
当有了基本的底子，优质学校再来添上浓墨重彩，板块的关注度和丰富性一下就起来了。
对于选择海教园或者生态城的人来说，教育，是第一核心，但空港就不是这样。
一中分校给了空港往学区方向走的可能，现在在这里置业的肯定也有这部分人，但对于空港来讲，更多的人是需要在这里工作和生活的。
这部分群体对板块生活配套的要求更高，这也就让空港的生活配套对比海教园和生态城来说要完善的多。
SM天津滨海城市广场，空港欧洲贸易中心都已经开业多年，对比市区来说就算称不上繁华热闹，但成熟的标准还是能达到的。
同时，板块的医疗资源也很充足，天津医科大学总医院（空港医院）、天津市肿瘤医院空港医院，这都是知名的三甲医院。
现在在空港生活的人，大人有班上，孩子有学上，有商场有医院，该有的都已经有了。
以上的这些是空港的实力，而潜力则要在地铁上去挖掘。
此前，空港最大的短板就是没有地铁，现在地铁Z2线已经开工建设，线路起始于金钟河大街，终到北塘。
空港所在的位置处于Z2线的前半段，这也就意味着和市区的连接对比后半段的区域来说更加紧密，再加上可以在滨海机场换乘的2号线，可以轻松到达的区域进一步扩大。
为什么说地铁是潜力呢？因为Z2线预计25年才通车，周期有点长了。
不过往好的方面想，现在的板块里的新房价格已经被学校、商业、以及住房需求兜住底了，现在18000-19000元/㎡的价格算是公道。
地铁开通之后，空港吸纳周边区域的客户能力将更强，房价或许在未来会有一定上升空间。
04
写在最后
教育，让海教园和生态城从籍籍无名到现在炙手可热，也给空港带来了更多的发展机会。
而经过分析，可以发现这三个板块的发展还都比较健康，房价总体上说也绷得住。
更关键的是，未来仍具有一定的发展潜力。
对于普通的买房人来说，购买和平、南开带有学区属性的新房有点可望不可即了，动辄三五百万的总房款有点让人吃不消。
当然，也可以购买一些小面积的老破小，二百万左右也能解决问题。但如果选择这条路，也就意味着完全放弃了居住质量。
而上述的三个板块似乎就能达到一种微妙的平衡——价格适中，居住质量高，而且教育质量也真的不弱。
这才是适合更多人的教育投资。
