买100万的房子费用是多少 100平的二手房过户费需要多少钱
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现在买套房子都要100万左右，那100万房子的成本是多少呢？其实，同样是100万的房子，在不同的城市，造价是不同的。即便在同一个城市，100万价格的房子，造价也可能是有差异的。
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现在买套房子都要100万左右，那100万房子的成本是多少呢？其实，同样是100万的房子，在不同的城市，造价是不同的。即便在同一个城市，100万价格的房子，造价也可能是有差异的。
第一、房子成本的问题01、《价格法》
根据我们国家《价格法》的规定，商品或服务的价格有两种定价方式，一是市场调节价，二是政府指导价。市场调节价针对多数普通商品和服务，而政府指导价往往针对特殊商品和服务，替代性不强。
采用市场调节价，定价权在商品或服务的经营者，而经营者定价的依据是市场供需状况和生产经营成本。
02、房价
通过对《价格法》的梳理，我们已经知道，房价定价采用市场调节价，定价权在开发商，开发商对房子定价的依据是楼市供需状况和开发经营成本。
⑴楼市供需状况
这个应该是很好理解的，在供不应求的状况时，也就是在卖方市场状况下，房价往往比较高，买方的议价权少；而出现供过于求时，房子的价格就容易出现松动。
⑵开发经营成本
房地产开发需要一系列的成本支出。
比如，买地需要花钱，这个钱是有成本的；接下来要办证和办各种手续，要缴税；后面开始施工，买建材，付管理费；可能这时，整个项目一半的预算就已经花掉了。
接下来办预售，开始卖房，逐渐回款，但营销的费用也开始支付，包括广告推广费、销售佣金等；再后面绿化施工、消防、验收，等等，都得继续花钱。
从费用明显看，土地出让金约占3-5成，不同地块的占比差异很大。
比如，昆明滇池板块的房产均价大概在2.2万/㎡，但宝能旗下公司去年拿的“地王”草海5号地，宅地楼面价15922元/㎡。不算其他成本的话，仅仅土地费用折算到房屋建筑面积里，就已经高达15922元/㎡，如果以板块房屋均价计算的话，这个土地价已占房价73%！
但要是加上其他成本以后，显然这个地块建盖的房子销售价格不会定在2.2万/㎡，小菜预计的定价范围应该在3.2万/㎡-4.8万/㎡。
除了大头土地出让金，其次就是建安成本，一般高层的建安成本大概在2600-3200元/㎡，也就是说，像草海5号地，仅买地费用和建安成本，房价已经在1.9万/㎡左右了。
后面是土石方和地面以下基建部分，这个部分的成本支出也很大。本地的土石方一般是40元/方（渣土场10公里以内），这个成本只能具体楼盘具体分析，根据土石方量和地下工程量测算。
除了这三大块之外，其他的成本费用要小很多，比如，管理费用、营销费用、资金成本、缴税之类的。
一般来说，楼盘的毛利润，头部房企一般在30%左右，中小房企大概在20%左右，净利润的话，还是只能个案分析。
但是，上面说的这些费用都是看得见的。因此，房价如何定？市场供需关系是主要影响因素，生产经营成本是重要因素。不管怎么说，成本加预期利润，结合市场供需关系，就是最后的销售价格。
第二、100万的二手房，每年似乎都在涨，这个成本如何算？这个价格怎么定？跟新房不同的是二手房。
比如，同一个小区，现在的市场价是1.5万/㎡，但张三是从开发商那里买的，买时候的价格是3500元/㎡，李四经过N手后买的，买入价是1万/㎡，他俩现在看都赚了，但两人的成本是不同的。
哪这种售价怎么定？
显然，成本只是一个重要的参考因素，而真正左右两人定价的依据是市场供需。如果市场需求旺盛，可能即便有人给到1.5万/㎡了，他俩估计都不愿意卖，难说还要坐地起价，生怕卖亏了。
如果市场需求少了，传导价格跌了，比如，房价跌到了9000元/㎡，对李四来说，显然就是亏的，因为这个价格已经低于买入价；但对张三来说，他依然赚了接近3倍，在这种市场行情下，他依然具有出售房产的强烈意愿。
也就是说，同一个小区，同样的市场行情，可能有些人是赚的，有些人是亏的。但不管是赚，还是亏，市场行情就是成交的定价依据，行情不好了，即便低于成本价，该卖的依然得卖。
因此，二手房定价的话，成本因素要远远弱于市场供需状况的影响。
第三、如何平衡房价和置业行为？01、购房决策的依据
其实，买房还是看需求。
如果是刚需，选好城市，选好区域，选好小区和房子本身，价格合适就可以买。而核心城市的房子，越早买越好，越往后越吃亏。
如果是投资，价格合适也可以买，总的来说，国家经济是发展的，这就决定了房地产行业的大趋势多半都是上涨的。
去年中的时候，本地好些人都认为是房价到顶了，出现了一小股抛售潮！小菜也是顶着压力，在这个时点搞了一套，房东是专门从福建听到消息过来卖的，他比较急，担心房价跌了卖不掉，卖的价格也很合适，小菜就搞了，现在3月的行情看，这个房子大概涨了20%多一点，还是蛮合适的。
02、量力而行
现在不建议加杠杆搞，以现在的房价行情和国家政策看，加杠杆有点在赌博的味道，每次杠杆政策变化，都会拨动你的神经，容易影响决策，容易出现失误。
用自有资金搞的话，大不了就是亏一点嘛，自身还是能承受的。但加杠杆就必须要精确计算成本和收益，而杠杆的成本和收益都是投资人不能控制的，这种压力可能就比较大。
说白了，政策和银行都在算给你杠杆的成本和收益，在“房住不炒”的背景下，这种方式要被堵死了，如果还去搞，就容易出问题。
03、房子存量过剩，但未来改善需求依然很多
我看好多人都在说房价怎么腰斩，房子以后怎么惨，真是没必要去管这些人怎么说，多数可能是吸引眼球用的。
房子越来越多确实是客观现实，但不要忘记，房子是商品，是商品就有使用年限限制，国家标准是不低于50年，但究竟能住多少年呢？
我们一起来看下目前的一些情况，可能会得到一些启发！前几年重点是“棚改”，这2年重点推进的是“旧改”，这些在改造的房子大家研究过是哪些年代的房子了吗？
小菜大体看了下，这些旧改的房子主力是90年代建的房子，其次是80年代建的房子。当然，70年代建的也有少部分，其他的年代的房子还有吗？多数都在之前“棚改”了。
按80年代建的看，到现在30多年，要是90年代建的话，也就20多年，说好的不低于50年呢？到底能住多少年？让时间去检验吧。
这个链条再梳理一下，可以得出一个结论，就是以50年为商品房寿命周期：建→改→拆→建！所以，你担心的商品房严重过剩问题，放长了看，是不存在的。
说白了，房子始终是商品，你抱着它过不了一辈子！当然，前提可能是你应该属于80后及后续年代出生的人。
过去20年，是大家公认的房子存量爆发式增长的年代。这意味着什么呢？
小菜理解，意味着2050-2070年这20年，将是这些房子集中退市的年份。到那时，你多少岁？会不会七老八十的还面临二次购房问题？
这种情况如何应对？
换房！不停地置换房子，老的换新的，高层换多层，多层换联排，联排换独栋，这是一种思路，但需要财力支撑。
这样一来，房子是不是就开始流动了，房子大流动，是不是买房需求就得到了释放？机构总是很善意地提醒，改善需求是未来建房的一大需求。确实是这样的，这既是消费升级的需要，又是应对房龄变老的需要。
因此，购房需求依然会很旺盛！客观上，农村居民转移进城数量确实越来越少，80后婴儿潮也过了高峰，纯刚需确实在不断减少，但改善需求以后可能是杠杠的！
在一定程度上说，过去20年这批刚需有多大的量，未来改善需求爆发的量可能会无限接近这个量，再叠加刚需进来，未来购房需求不会少，房价维稳的基础很夯实！
综合全文：
100万的房子，在新房销售领域，生产经营成本对售价的影响程度远高于二手房，而正是由于购入成本的多样化，导致了二手房价跟新房售价会形成倒挂现象，除此外，二手房往往也没有新房抗跌，原因就在于此。
简单点五线城市
以下除了土地价格，其他材料人工管理费营销包;
价格是均价浮动100～300
12年成本1300售价3300
14年成本1600售价3900
15年成本1800售价4300
16年成本2000售价4900
17年成本2200售价5800
18年成本2300售价6300
19年成本2500售价7600
一线城市成本？？
不含土地任何地段成本不超过5000
其他的是资金成本大，结合利润
土地起拍价有的都核算到1.5万/一平起
你自己想？？？
房价怎么跌！？已经涨了10年差不多了，如何涨？
这一代人，就是牺牲劳动20年，为GJ创造GDP，然后用时间缓冲，缓着陆
未来的十年就是控制资金流入房市，用其他行业拉升平均
举个简单例子
如今五线城市
工资2000-3500，房子80-120万左右，
需要不吃不喝40-60年
未来五年
工资4000-6000
房价100-150万
需要不吃不喝25-40年
未来十年
工资6000-10000
房价12-180万
需要不吃不喝20-30年
未来15年80%的人房贷基本上还清
工资9000-15000
房价150-220
需要不吃不喝15-20年
然后也就这样了
大城市房价均价在400-600万之间
但是能买得起的人均家庭收入3万以上
所以也是不吃不喝20-30年
只不过机会更多，更大而已！
所以才有了这次疫情，宁可降利息，也不大幅度降房价！
