东莞调控释放了什么重要信号？大湾区还有捡漏机会吗？
大家好，我是勇谈。7月25日凌晨零点，广东省东莞市住房和城乡建设局联合11个部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，通知发布9条新调控政策，其中重点包括：调
从东莞及其他热点城市近期对房地产调控措施作出的密集调整可以看出，国内“稳房价”和“房住不炒”的调控基调有收紧的趋向，也对近期因过热的迹象所形成的负面影响进行有力的疏导，市场也可从中感受到国家对房地产行业调控的决心。而大湾区虽然很有发展潜力，但是在“房住不炒”的引导下，还是需要以自己的需求导向为出发点，重自住而轻投资是比较理性的风险规避前提。
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东莞改善调控是为了镇住房地产市场的躁动，而结合其他热点城市密集调整调控措施的举措来看，“适当收紧”或将成为下半年大城市中的普遍现象。
2020年上半年，因网络上一份楼市冰山指数把东莞的房价涨幅排在了第一名，在网上引发了网友的广泛关注和热议，使东莞的房地产市场成功地吸引了全国人民的目光，虽然当地有关部门很快以大体平稳的现状澄清了相关情况，但其内部不少热点区域在上半年出现了大幅上涨却是可以从当地有关部门的数据能够证实得到的事情。
与此同时，东莞从市场成交到土地成交，数据表现和市场舆论都显得躁动不安，特别是当地的舆论导向出奇的一致，使市场过热的迹象表现得非常明显。而东莞原有的楼市调控在同级别的城市中可以说是相当宽松的，加上地区的概念炒作，也让很多人有了可乘之机，这样的市场表现，无疑会把有关主管人员推向“房住不炒”和“稳房价”对向的风口浪尖。
这次东莞对房地产市场的收紧，不管是不是迫于市场过热和舆论的压力，适时的调整和引导都是非常重要和有效的。
而结合近期几大热点城市陆续收紧房地产调控的举措来看，国家对房地产调控的主调显然并没有放松，可以理解背后给热点城市所施加的压力并不会小，所以有过热迹象的大城市，后续调控不断被收紧以维持市场平稳发展也将大概率会成为常态。
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楼市收紧与大湾区的发展前景并不冲突，大湾区依然是国内最有发展前景的区域城市群之一，为中短期压力的消化和长期保值提供支撑。
国内城市发展中最有实力和前景的莫过于京津冀、长三角和大湾区这三城市群，而这些区域的发展已经上升到国家战略的高度，未来凭借自身已经拥有的优势和发展规划布局的扶持，地区发展无疑还将会取得更进一步的提升。
而随着大湾区发展规划的落地，拥有全球竞争力的海湾城市群的发展蓝图也将在以后不断得到实现，未来大湾区内各城市将协同合作，其同打造世界级的科技创新产业平台、世界级的金融重镇和世界级的商贸中心，使大湾区成为中国在世界上的一个名片，与世界其他三大湾区直接竞争。
在这个过程中，产业的融合、升级，资源的吸引和科技的进步、金融市场的发展和繁荣、湾区内各城市从地域到经济上的不断融合和发展都是可以期待的，从现在的情况到蓝图的完全实现，无疑还会发生巨大的改变。
当然这些改变需要一个不断发展的过程，且这个过程并不是三五年这样的短时期内就可以完成，它大概率真会是一个长期的过程，而房地产作为城市规划发展的重要联生物，也将会在区域发展过程中上循环上演着短期透支与阶段调整并存的现象，放眼全球三大湾区中主要城市的房地产市场，长期保值的意味还是很浓厚的。
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即使湾区具有发展潜力，但也应该以需求为导向，避免盲目“捡漏”而导致短期的风险。
虽然大湾区具有良好的发展潜力，但也不代表可以随便“捡漏”，在“房住不炒”和“稳房价”的影响下，再加上长效调控及未来房地产税的影响，房产的投资属性有望会进一步降低，从而更加偏向于向居住需求的引导。
这种背景下，像最近东莞出现的一些热点区域可以用一套房子在半年内赚过百万的现象就增加了很多不确定性，假如调控真的实施到位，再加上后续的措施跟上，房价再出现这样的波动的概率就要减少很多了，那么如果抱着“捡漏”这样的心思去购房，投机的成份就很浓了，短期内就可能需要承受房价不涨所带来的成本压力。
毕竟对于非自住的人来说，房价不涨、那怕涨的幅度不够，都将不能消化资金成本，况且还很难保证若干年后出台的房地产税不会增加非自住型的持有成本，如果以后也像世界其他湾区一样增加了持有和交易的成本，那么大概率将结束以往炒卖需求所赖以存在的根基。
因此个人的需求是规避风险相当重要的因素，相对于炒作或短期持有，长期自住的需求不需要太有这方面的担心，在湾区中的重点城市，中短期内房价在透支和调整当中循环也是正常的现象，但长期来看还是很有机会在消化了目前的泡沫后再随着社会经济的发展而协同发展的。
那么长期居住的人在享受房产的居住价值的同时，也有望通过长时间的推动来获得相对保值的效果，如果从这个角度来看，在房价有高有低的东莞，不同区域价格分布并不均衡，且二手房市场价格分布相当丰富，落差也较大，甚至不少比江浙两省很多三四线城市的价格还低，对于有居住需求的人来说还是值得详细计划的。
综上，东莞的调控及近期很多热点城市对楼市调控措施作出调整，都说明了“房住不炒”和“稳房价”的基调并未改变，包括东莞在内的热点城市也将大概率在后续也保持收紧的状态，向市场传导出明确的坚持房地产市场平稳发展的信号，而大湾区虽然有发展前景，但当地的房地产市场也需要接受引导，所以也应该以自身的需求为导向，重自住而轻投机则可以规避不少的风险。
