房地产抵押贷款中的利弊

房地产市场蒸蒸日上，房产抵押贷款的规模也越来越大。我们很多人也把银行当做是个人或企业融资的主要渠道，而贷款风险是我们最需要考虑的一个因素，在整理律师对贷款过程中存在的

房地产市场蒸蒸日上，房产抵押贷款的规模也越来越大。我们很多人也把银行当做是个人或企业融资的主要渠道，而贷款风险是我们最需要考虑的一个因素，在整理律师对贷款过程中存在的一个利弊分析，希望可以给读者一个借鉴。

通常，人们认为银行是个人或企业融资的主渠道，那么是否意味着??房产抵押贷款风险就没有了吗?我们现在就贷款过程中存在的利弊从以下三个方面加以阐述：

一、房产抵押贷款是指银行以借款人本人或第三人合法拥有的具有房产证、可流通的房产作为抵押担保，向借款人发放的贷款。贷款可用于个人消费，也可用于其他临时性资金需要。利用房地产作为贷款抵押是当前金融市场中融资和消费的最佳、最有效的担保方式。但实际操作中，利用房地产贷款抵押进行不法活动的现象屡见不鲜，对金融机构、抵押登记机关造成了诸多金融风险和行政风险。其风险主要有房价虚估、产权虚假、重复抵押、产权不清、产权无效、四个方面。房价虚估在我国的市场经济中，一些不法房地产开发商与购房者事先约定，以明高暗低的方式(即发票价格高于实际价格)出售商品房，购房者以所购的房屋向金融机构申请按揭贷款。金融机构对房地产价值的确认或评估的惟一依据就是该房的发票价格。这样，只要抬高正常售价的30%-40%，对于按揭贷款的抵押率60%-70%的比率来看，购房者可以基本上不需要付首付即可购得房屋。有的房地产所有权人与不法的房地产评估机构串通一气，高估冒估房地产的价值，从而达到骗贷的目的。产权虚假权证不真即有的借款人利用假房产证、假土地证或不具有法律效力的证明文书进行欺诈抵押;有些不法分子利用他人的产权证、土地证作抵押骗取贷款;出具假证明材料，隐瞒其他产权共有人(即隐形共有人)，将房地产作抵押。上述情况一旦贷款出现风险，借款人便“金蝉脱壳”，致使债务无法落实，从而造成金融机构的贷款风险，同时登记机关也不可避免的承担行政风险。重复抵押即抵押人先以房产证、土地证为抵押物从银行取得贷款后，再到房产部门挂失办理新证之后，又从另一家银行骗取贷款。有的甚至将房产和土地分开分别从两家银行取得贷款，刻意造成抵押登记的缺陷，致使抵押权无法实现。产权不清即借款人用归属权不确定或有争议、有隐形权利人的房地产作抵押。一旦出现贷款风险，纵然贷款银行上诉成立，但执行起来不受到民事诉讼法相应规定的限制等，贷款银行也不能完全达到或顺利完成变现债权的目的，同时登记机关很有可能被卷入无休止的诉讼之中。产权无效产权无效就是用不能作抵押的产权作抵押，存在着以下几种表现形式：借款人用国家划拨的土地使用权作贷款抵押这种抵押，如其土地使用权是以划拨方式取得的，抵押前，必须征得当地县级以上人民政府或授权的土地管理部门批准，并交纳一定的土地出让金方可。将集体土地进行抵押我国《担保法》第37条明确规定，集体土地未经过征用(即未转化为国有性质的土地)不得用作抵押。若进行抵押，将导致抵押合同的失效，抵押权根本无法实现，银行的贷款风险亦将成为必然。将法律所规定的不能作为抵押的房地产进行抵押如机关、学校、医院、福利单位等用于公益事业的房地产(其中还包括文物建筑和具有纪念意义的建筑物)，《担保法》中明确规定不得抵押，但在实际操作过程中，对上述有些房地产的实际性质和用途界定不清，造成了相应的金融风险和行政风险。有关政府部门的违规行为，如越权批地、按领导意图办案等，也会引起房地产抵押的贷款风险和行政风险。

二、当您的房屋增值,您会有一笔押款金额之外的财产,如果这部份财产超过了您的起始首付,您就可以有一个房屋财产价值的私人信贷。通过房屋作为资产,您可能会得到一个更灵活的,更经济实惠的资金。房产的私人信贷可以最多借到90%的房屋价格，当然这个信贷一般将成为您房产的第二个按揭。拥有私人信贷并不意味着您一定要马上用它。它可以作为一个资金不足的补充和保障。您可以在任何需要的时侯动用这笔钱,并且可以全部或者一部份偿还。银行通常不需要您还主要部份,只要每个月还利息部份就可以了。您也可以将私人信贷用作作任何其他目的，如果用这笔钱去投资,它的利息是要报税的以便和您的收入相对应。最后,我们要提醒您虽然房屋财产借贷又方便又灵活,但也不可以轻易乱花掉它,做一些不能产生长期效益的投资或事情。这就像您用这笔钱买了一些不合潮流的衣服,只能挂在衣柜里却不能穿。当您又需要这笔钱用到有效的事情时,钱已经没了。由此可想而知,既没得到益处,又丢了资金,后果是不堪设想的。房屋贷款的再筹集。为房屋贷款再来一次资金筹集或增加您现有的房贷的资金是有很多理由的。比如巩固其它的债务，用作房屋的装修等等。当然对于房贷的再筹集，是有很多因素要思考进去的。首先把押款金额之外的财产价值拿出来有两个用处：

1、巩固其它的债务大部份无抵押债务的利息都比银行给房贷利息高很多。因为这些借贷风险很高，为了避免更多的损失，利息就被银行加高了。对于很多人来讲动用房产增值的这部份资金去偿还无抵押债务很有可行性。很明显的一个优势是它节省了很多利息。如果您现在所剩的房贷和要重新偿还的其它债务加起来少于75%的房屋价值，并且您的信用和收入都比较好，房贷的再一次组合不费吹灰之力。

2、房屋的装修和提高如果你想花一些钱来装修房子，把这部份增值的钱拿出来就没有问题。但不是所有的装修都能获得批准，如游泳池和其它过度装修的东西，就不具备高风险借贷的资格。房贷的重新组合重新组合房贷导制的高风险按揭如果目前您的组合按揭没有买房屋保险，而该组和按揭处于高风险，高比率的状态，保险费则是不可避免的。所以说，在组合您的房贷之前，您必须考查一下这样做从经济上讲值不值得。

三、对于银行而言，开办个房产抵押贷款业务是一项低风险、收益稳定的的贷款业务，由此还可以衍生出相关金融服务品种，除了直接的利息收入外，还可以带来十分丰富的潜在中间业务收益。与此相映成趣的是，凡办理房产抵押的用户都是潜在的中高端客户，如果适时解决了他们的资金需求，就等于笼络了一批忠诚度很高的优质客户，这对于银行的稳固可持续发展能力来说，无疑是个积极的推动。由此看来，不能因为纯粹的风险规避而盲目地退避三舍。相反，在面对客户需求与风险防范这一双重矛盾时，我们要全面强化客户经理的综合业务素质水平，通过建立科学有效的风险防范体系来全面拓展业务发展空间。像个人房产低押贷款这个市场就属于未被充分开发但极具发展潜力的庞大市场，银行可以充分发挥资金信息优势，开发出以房产抵押为核心业务的担保联保体系、个人消费贷款体系等多个系列的金融产品，这个信贷品种，无论从风险度还是从附加值考虑，都应该成为个人信贷的主体，应该大力推广。如果看不到这个趋势，一味地强调退缩，甚至视客户的合理信贷需求于不顾，那么银行不仅仅要丧失的是一块收入，更重要的是丧失了客户对你经营水平的信任。综上所述，房产贷款就像一把双刃剑，在获得丰厚利润的同时也为我们打开一个扇同样危险的陷阱。