有人说城市化低率房价不会跌，很多农民还没在城市买房，你怎么看？

有人说，城镇化率房价不会跌，很多农民还没在城市买房。小菜认为，城镇化步入第二阶段后，房价走向分化，有的会继续涨，有的会跌，楼市很难再统一涨或跌！确实也还有很多农民没有进城，这个数

有人说，城镇化率房价不会跌，很多农民还没在城市买房。小菜认为，城镇化步入第二阶段后，房价走向分化，有的会继续涨，有的会跌，楼市很难再统一涨或跌！确实也还有很多农民没有进城，这个数量在中国的人口基数下，大概还有1.4亿-2亿左右，房地产依然还有人口红利。

第一、城镇化与国民经济分析

从国民经济增长的“三驾马车”看，投资、消费、出口都与城镇化紧密相关。

尤其是最近几年，经济危机后，西欧经济复苏困难，需求很弱，叠加跟美国打贸易战，向西欧和北美的出口受阻，世界其他地区贫弱，够买力不行，出口严重下滑，3驾马车变成2驾。

受出口影响，国内经济持续低迷，但房价却越来越高，大家兜里都没钱消费，内需又不足，2驾马车剩1驾！

最近公布了新基建计划，通过投资拉动经济的意图很明显；而固定资产投资中房地产占有一定比例，房地产投资能拉动的上下游产业可非常多，优势远超一般基建投资，对经济增长的带动作用很大，看来，投资这驾马车还行。

2019年，房地产增加值在GDP中的占比为7%，而第一产业（农、林、牧、渔业）增加值在GDP中的占比仅为7.1%！

也就是说，第三产业中的房地产业一项跟整个第一产业4项加起来的增加值差不多，你能想象这个震撼吗？

目前看，在出口受阻，内需不足的情况下，投资引领的城镇化是拉动经济的有效方式。因此，城镇化不得不继续下去。

2019年末，我国城镇化率突破60%，意味着基本实现了城市社会化，告别了乡村社会。但这不是终点，只是新目标的起点。

据联合国《世界人口展望2019》报告显示，中国将在2030年达到常住人口城镇化率70.6%，也就是说，10年后，我们城镇化率还将提升10%！差不多就是每年提升1%；过去10年（2010-2019）每年城镇化率提升是1.4%，实现这个目标的可行性还是很大的。

按2019年末我国14亿人口基数算，未来10年大概就还有1.4亿人进城，问题也不大。

为什么要把这些人吸引进城？

还是回到三驾马车上，把人集中起来，既便于管理，又能拉动消费，回报投资，为的就是国民经济增长中的投资和消费2驾马车。

从改善民生福祉看，城市的居住环境、教育、医疗等生活条件往往比农村强，把更多的农村居民带进城居住，也是实现共产主义的目标之一。

因此，城镇化是国民经济发展的需要，也是改善民生福祉的需要，城镇化还得继续进行下去。

第二、房价会不会跌？

恒大研究院有个经济学家，叫任泽平，虽然经济领域的砖家很多，但小菜比较认可这个恒大研究院的任泽平。

他有个比较著名的评判房价的观点，也是业内比较认可的一个观点，就是短期看金融，中期看土地，长期看人口。

小菜在分析房价时，总框架依然沿用这个观点，但在具体分析时，会增加额外的一些影响因素，力图让整个分析更准确。

01、短期内房价会不会跌

在金融这个大前提下，额外增加意外事件冲击、政府调控政策影响及市场反应三大因素。

（1）金融端很宽松

1月6日，央行全面降准0.5个百分点，释放资金8000亿，给银行降低成本150亿每年，银行资金很足，信贷政策稳中向宽，大家贷款就好贷，政策也会好，目的之一就是传导LPR下行，刺激楼市成交。

2月，万亿级逆回购和千亿级MLF操作，并主动降息，目的在于增加银行体系间的流动性，保证市场有钱，并传导LPR下行，降低融资成本。

3月16日，就是今日，央行定向降准，大致可以释放长期资金5500亿，目的虽然也是救实体经济，降低融资成本，但房地产依然会受益。

可见，短期内看，金融端政策宽松，房价上涨有合理基础，上涨概率很大。

（2）意外事件冲击

疫情确实严重的冲击到了房地产业，可以想见，如果没有疫情，金融端今年大概率都不会有如此频繁的操作，正常的理解，没有疫情，央行1月6日全面降准后，后续的政策几乎都不会再有。

从房价基本面看，疫情确实造成了影响，但并未冲击到基本面，房价依然很稳。

（3）政府调控政策

这是房价走势的“定海神针”！

房价涨了，限购、限售、限贷、限价，再热的市场也会被“浇灭”；市场转冷，房价下滑，“松绑”政策，政策纾困，地方“救市”，市场又会回暖，这就是政策的积极意义。

（4）市场反应

市场参与者，不管是地产商，还是买房人，在上面这些因素的综合作用下，及时、灵活做出调整，也能影响房价的走势。

比如，金融政策宽松了，政府“救市”了，意外事件也过去了，地产商适时地给出了优惠，那买房人会积极购房，房价就会被推高。

反之，金融政策收紧，政府调控趋严，意外事件到来，买房人持币待购，地产商就会给出更大幅度的折扣，房价变相下行。

因此，随着疫情缓减，全国复工有序推进，经济慢慢复苏，金融端持续宽松，政府适度放开调控政策。在这种背景下，买房的人会增多，地产商的优惠会逐步收紧，房价会被推高，短期内房价上涨概率很大！尤其是一二线城市；三四线城市，不管是市场，还是购买力，都需要时间恢复，房价走跌概率很大。

02、中期内房价走势

从中指院全国300城土地成交情况分析，2019年，全国土地交易市场分化，一二线供需两旺，楼面价提高；三四线供需两弱，房企开始撤离。

一般地产商从拿地到实际开发，需要办手续，进行可行性调研，进行规划设计，大概需要半年左右时间，加上预售进度要求，那差不多这些土地从拍下来到预售许可，中间间隔时间大概在1年左右。

也就是说，2019年溢价拿的土地，新建商品房入市，大概会在拿地后1年才能上市。以前的楼面价低些，溢价土地意味着成本增加，后期商品房定价必然要更高，不然利润就会降低，甚至亏本。

从楼面价提升看，房价上涨就是合理预期。毕竟，成本更高了嘛，商品房定价应当更高，不然怎么赚钱？

而房企从三四线撤离，重回一二线布局，显示市场、资本对一二线楼市信心很足，看涨房价！三四线房企、资本撤离，市场信心偏弱，房价不乐观。

因此，从中期看，一二线供需两旺，市场和资本的信心很足，房价看涨！三四线供需两弱，市场和资本转冷，房价不乐观。

03、长期内房价走势

长期看人口，小菜认为，除了人口，还有产业、国家战略和需求。

（1）人口

①人口总量

社科院的研究数据显示，2030年，我国总人口会到顶，达14.44亿，此后人口开始下滑。

也就是说，还有10年的总人口新增红利。

②人口流向

我国在城镇化道路上，借鉴美国的大城市路径，按照美国模式，现在我们处在城镇化第二阶段，也就是中小城市人口持续向大城市迁徙。

这里的大城市，包括大城市、郊区及卫星城市。

因此，从人口新增规模和人口流向看，房地产依然还有10年的“人口红利”，房价还有稳中上涨的基础，主要是大城市、郊区及卫星城市。

（2）产业

产业依托城市，人随产业走，但产业除了需要人口，还得追逐利润、资本、市场，并受到国家战略、城市规划和环保制约。

因此，随着人口持续向大城市聚集，大城市的产业会逐步强大，能吸引更多的人口，并能留住人口，也将反过来促进大城市发展，推动房价上涨。

（3）国家战略

国家战略就是城镇化，城镇化的道路选择就是城市群、都市圈化，产业围绕城市群和都市圈布局，通过大城市和产业的发展，引导人口流向，并因此推动房地产发展，改善民生福祉。

（4）居住需求

这个居住需求是几个方面，也是刚性的。

①改善型

以前住小房子，随着大家越来越有钱，生活水平也得跟上，那换大房子就是合理预期。改善型住房需求是现实的、长期的，也是刚性的。

②拆迁、旧改

老破小旧被拆了，被改造了，补了钱，总得再买个房子住吧，这就是新增住房需求的地方，这个群体不会小。

③置换

房子的设计寿命往往都是不低于50年（国家住建部的设计标准），从第一代商品房1994年到现在，经过了26年，这代商品房的安全使用年限还剩24年，也就是到2044年，这一代商品房将逐渐面临“寿终正寝”！

如此循环下去，置换的商品房不会少！

房子的本质就是商品，是商品就有使用寿命，到了使用寿命，就需要重新买，住房需求还是长期存在。

因此，人口长期内还有新增，大城市人口长期内还将新增，基于国家战略对大城市的支持，叠加城市本身人口对居住的需求，大城市仍将在长期内拥有人口优势，房价看涨。

同时，人口、产业、资金流失的城市，又缺乏国家战略支撑，自身还缺乏经济动能的话，房价走跌的概率很大。

第三、农业人口转移分析

我国已经过了农业人口大规模向城市迁徙的顶峰，但农业人口向城市转移的潜能并未完全消失，仍有潜力。

01、刘易斯第一拐点

农业人口向城市迁徙，会经历两个拐点，也就是刘易斯第一拐点和第二拐点。

第一拐点之前是农业人口大规模向城市迁徙，城市的工资收入和就业机会比农村多很多，城市对农业人口具有较强的吸引力。

从2008-2012年这段时间，长三角、珠三角等沿海地区屡次出现“用工荒”，多数专家预计农业人口向城市转移的“刘易斯第一拐点”已经到来。

也就是说，我国农业人口向城市大规模转移的峰值已过，现在是第二阶段，农业人口向城市转移的潜能还在，并未枯竭，只是数量不如以前多了。

02、刘易斯第二拐点

当农业人口向城市迁徙，导致用工成本上升，生活成本增加，而农产品的价格持续上涨，会刺激农业人口提高生产效率，获得更高的收入，进一步缩小与城市收入的差距。

农业生产效率不断提高，会进一步解放农村剩余劳动力，并进一步向城市迁徙，这就是现在和未来农村人口进一步进城的动力和趋势。

这个迁徙的终结点就是刘易斯第二拐点，第二拐点到来后，城乡之间在收入上会持平，几乎没有差别，城乡劳动力市场一元化。

在这个渐进的迁徙过程中，美国用了大概40-60年时间，我国要用多久？难以准确预测，毕竟，中国发展不均衡。可以预见的是，我们需要的时间会跟美国很接近。

从这个意义上说，未来的农村居民进城，数量还很多，多半都不会少于1.4亿左右，而这个迁徙的过程，可能10年，也可能延续至40-60年。

综合全文：

未来城市发展的核心是大城市、郊区及卫星城市，这些区域是人口、产业、资金的流向，也是房地产发展的方向，房价还有上涨的空间；而其他区域随着人口、产业、资金流失，房地产会逐步萎缩，房价走跌的概率就很大，至少房价是缺乏前景的。