人民日报海外版：“趋稳”成为楼市新常态,是不是房地产不能再投资了？

谢谢小秘书邀请。道哥此前和大家分享过一个观点：理性看待未来房地产的投资回报。可以来回答这个问题。“趋稳”成为楼市新常态，房地产依旧是优质的家庭资产。这里指的是把买房

这里指的是把买房作为投资吗？如果是把买房作为投资的话，那么过去那种随便买就能赚钱的时代已经过去了，闭着眼睛买房就能赚钱的时代也过去了，现在到了你不得不考虑持有成本和交易成本的时候了。

过去20年是房地产快速发展的时代，随着城镇化的快速推进，房价也是水涨船高，1998年的时候城镇化率只有30%，而在2018年的时候城镇化率达到了60%，20年的时间城镇化率提高了30%，年均增长1.5%，如果按照13亿人口来计算，每年将近有2000万人走进城镇生活，带来的居住需求是巨大的。

不过根据计划，到2030年中国城镇化率将达到70%，也就是说未来的12年城镇化率再提高10%，12年提高10%的，年均提高0.8%，按照14亿人口计算，那么平均每年将有1100万人口将进入城镇生活，这个数字仍然很大，但是和从前相比，已经大大减少了。所以未来房价也无法再像过去那样突飞猛进，三四年就进行翻倍，这种情况恐怕再也难以复制了。

再从国家的调控方向来看，2018年下半年调控口号为：坚决遏制房价上涨。到了2018年年底的时候住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控方向。从调控方向上也从遏制房价上涨过渡到了稳定房价的方向。

而对房屋供给有重大左右的土地供给也出台了清晰的政策：

库存周期36个月以上的：停止供地；

库存周期18-36个月的：适当减少供地；

库存周期12-18个月的：供地不增不减；

库存周期6-12个月的：增加供地；

库存周期6个月以下的：大幅增加供地；

所以从供地的原则也可以清晰的看到调控的方向：那就是稳定房价。在经过2017年和2018年的调控后，房价上涨的势头被遏制住了，局部城市房价出现回落的情况，到了2019年开始，楼市的调控有所放松，这个不一一列举了，2019年以来首套房利率连续回落，到了2019年5月份全国首套房利率达到了18个月以来的最低水平。这些都充分的说明楼市是在放松的，目标也是稳定房价。

那么在房价稳定的大方向下，上涨一点还是下跌一点，哪一个更符合目标？苏州的房价调控目标是5%，这是比通货膨胀率高一点的范围，苏州给全国提供了一个参考，房价以稳为主，微涨也是可以接受的。

房子是不是一个好的投资？在房价不断上涨的情况下，当然是，但是如果不是持续上涨的行情呢？100万你可以选择买一个房子，5年后，房子涨价到150万，你除去交易成本还剩下145万，赚了45万，平均到5年时间，平均每年9%，这个收益率现在是比较高了，但是放在5年前算是一般水平。现在稳健的理财也有5%的年化收益率，如果房价每年的涨幅没有5%，其实你持有房子是不划算的。哪怕你贷款购买，因为基准利率也有4.9%，如果是房贷100万，你的实际付出成本也是每年有4.9%。

总结：如果当下要把买房作为投资，闭着眼睛买都能赚钱的时代已经过去了，需要打着灯笼去找了，做充分的城市竞争力和房屋供需的分析，才能找到有投资价值的城市和小区。